Un accord de principe donné par une banque peut-il être considéré comme une offre ferme de prêt ?

Un accord de principe donné par une banque, notamment lorsqu'il est assorti de la mention « sous les réserves d'usage », ne constitue pas une offre ferme de prêt.

Cet accord engage uniquement la banque à poursuivre les négociations de bonne foi, sans obligation d'aboutir à une offre définitive.

Par conséquent, la banque reste libre de refuser le prêt si les conditions qu'elle juge nécessaires ne sont pas remplies.

Quelles sont les obligations de la banque lorsqu'elle donne un accord de principe ?

La banque est tenue de respecter les obligations suivantes lorsqu'elle donne un accord de principe :

• Poursuivre les négociations de bonne foi : La banque doit continuer les discussions sans intention de tromper ou de nuire à l'autre partie.

La banque ne doit pas laisser son client dans l’espérance de recevoir une offre de prêt pour finalement ne rien lui transmettre alors que le délai pour justifier d’une offre expire bientôt.

• Informer l'emprunteur des conditions nécessaires à l'octroi du prêt : La banque doit préciser les critères qu'elle considère essentiels, comme la solvabilité de l'emprunteur ou la fourniture de garanties.

• Respecter la loyauté dans les pourparlers : La banque ne peut pas rompre les négociations de manière abusive ou sans motif légitime.

L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire pour la banque aux exigences de la bonne foi.

Un accord de principe peut-il être considéré comme la réalisation d'une condition suspensive d'obtention de prêt ?

Non, un accord de principe ne suffit pas à réaliser une condition suspensive d'obtention de prêt. Pour que la condition soit réputée accomplie, il est nécessaire qu'une offre ferme et sans réserve soit remise par la banque, conforme aux stipulations contractuelles.

L'attestation de l'existence d’un simple accord de principe est insuffisante pour caractériser la réalisation de la condition.

Ne constituent pas une offre de prêt : une attestation par laquelle une banque donne un accord de principe à l'acquéreur pour un prêt d'un montant déterminé.

Ainsi, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès « la délivrance » d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles du compromis de vente.

La banque peut-elle modifier ou refuser un prêt après avoir donné un accord de principe ?

Oui, la banque peut modifier ou refuser un prêt après avoir donné un accord de principe, notamment si les conditions nécessaires à l'octroi du prêt ne sont pas remplies.

Par exemple, un taux d'endettement excessif ou des garanties insuffisantes peuvent justifier un refus.

La banque, qui n'était pas tenue par le taux d’intérêt mentionné dans l'accord de principe, était en droit, dès lors que les conditions de taux d'emprunt étaient modifiées à la hausse, de proposer un taux définitif supérieur puis, devant le refus de l'acheteur, de mettre fin aux négociations en cours au motif que son taux d'endettement était supérieur à celui figurant dans la demande de prêt.

Une banque peut donc refuser de transmettre une offre de prêt même si un préaccord avait déjà été donné au demandeur.

Quels sont les critères pour qu'une offre de prêt soit considérée comme ferme et sans réserve ?

Pour qu'une offre de prêt soit considérée comme ferme et sans réserve, elle doit :

• Être conforme aux caractéristiques prévues dans l'acte constatant l'opération immobilière.

• Elle ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves, telles que la prise de garanties ou l'acceptation d'une assurance.

• Être formalisée par un document écrit ou une notification claire de la banque.

• La notification par la banque de l'octroi du prêt dans le délai de la condition suffit, peu important que l'offre de prêt soit formalisée après.

Conclusion

Un accord de principe donné par une banque ne peut pas être considéré comme une offre de prêt ferme.

Il s'agit d'un engagement préliminaire qui n'oblige la banque qu'à poursuivre les négociations de bonne foi, sans garantir l'octroi du prêt.

En revanche, une offre de prêt ferme est un engagement définitif, dépourvu de réserves, qui peut réaliser une condition suspensive d'obtention de prêt dans une opération immobilière.

Cette distinction est confirmée par une jurisprudence constante : « un accord de principe donné par une banque « sous les réserves d'usage » implique nécessairement que les conditions définitives de l'octroi de son concours restent à définir »

Dans le cadre d'une vente immobilière sous condition suspensive d'obtention de prêt, un simple accord de principe ne suffit pas à réaliser la condition suspensive. La condition est réputée accomplie uniquement lorsqu'une offre ferme et sans réserve est délivrée par la banque.