La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur figure dans la plupart des ventes immobilières.

Le refus d’obtention d’un prêt immobilier met fin à la vente immobilière sans pénalité pour l’acheteur (le bénéficiaire de la promesse de vente).

Le refus de prêt marque la défaillance de la condition suspensive, rend caduque la promesse de vente et met ainsi un terme à la vente.

Mais encore faut-il que l’acheteur ait réalisé des diligences pour obtenir son prêt immobilier et que ses actes correspondent à l’engagement figurant dans l’avant contrat de vente.

La condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

L’acheteur qui n’a pas recherché de prêt est privé du bénéfice de la condition suspensive.

L’acheteur doit donc rapporter la preuve de ses diligences en vue d’obtenir un prêt conforme aux caractéristiques définies lors de la promesse de vente.

Ainsi, une demande de prêt de durée inférieure et à taux d’intérêt moins important est fautive.

Les demandes de prêts d’une durée plus longe et de taux plus élevé sont fautives.

La réalisation de la conditions suspensive (refus de prêt par plusieurs banques) dans le délai imparti est prouvé par une attestation de refus de prêt.

L’attestation de refus de prêt immobilier

L’emprunteur doit démontrer qu’il a bien demandé un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou le compromis de vente.

Faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Ce sont les établissements bancaires qui doivent remettre les attestations de refus mais cela peut être aussi le courtier en prêt immobilier.

En effet dès lors que la promesse de vente ne contient aucune précision sur la forme et le contenu de la demande de prêt ni sur la constitution du dossier de financement, la forme est libre.

L’attestation de refus de prêt produite par le courtier doit être réalisée avec soin car sa validité judiciaire dépend de mentions et d’informations spécifiques précises :

• noms des banques destinataires des demandes déposées
• indication des caractéristiques des prêts sollicités et de leur conformité à la promesse ou au compromis
• qualités des demandeurs des prêts, au regard de la promesse obligée par la promesse ou par le compromis

De plus l’acheteur doit également justifier avoir informé le vendeur selon les termes et dans le délai prévu par la promesse ou le compromis.

La faute du courtier lors de l’obtention d’un prêt immobilier

La faute du courtier est souvent recherchée devant les Tribunaux lorsque l’obtention du prêt a échoué.

L’acheteur qui n’a pu obtenir de prêt est tenté de reprocher au courtier les obligations qui lui incombent en conséquence de la promesse de vente ou du compromis.

Selon l’article 1304 du code civil :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt »

Si le prêt immobilier est refusé, le bénéficiaire ne sera pas acquéreur et a le droit de renoncer à la vente. Cette décision est sans frais et les sommes versées au promettant lui sont restituées.

Le courtier en prêt immobilier est jugé responsable dès lors qu’il n’est pas en mesure de rendre compte des démarches accomplies, d’autant que la promesse de vente prévoyait expressément que la condition suspensive serait considérée « comme réalisée à défaut de présentation de trois refus de prêt émanant de trois banques différentes »

Le juge considère le courtier comme responsable lorsqu’il n’a pas exécuté avec diligence son obligation dès lors qu’il ne justifie que de la saisine de deux banques et qu’il n’a rendu compte que partiellement de ses démarches.

Le courtier doit être très attentif à formuler des demandes de prêt conformes en montant, durée et taux d’intérêt de la promesse de vente ou du compromis.

Il doit surveiller le calendrier de la promesse de vente ou du compromis en alertant le client à temps par écrit de la recherche infructueuse de prêt.

Le dépôt d’une demande de prêt après l’échéance du terme de la promesse de vente, constitue une faute du courtier dans l’exécution du mandat de recherche de capitaux.

L’acheteur doit rapporter la preuve d’une faute du courtier en lien de causalité direct et certain avec son préjudice lié à l’obligation de paiement de l’indemnité d’immobilisation.