Cautionnement hypothécaire définition et mise en place

Le cautionnement hypothécaire, également appelé "cautionnement réel", est une sûreté réelle consentie pour garantir un emprunt.

Contrairement au cautionnement personnel, il n'implique aucun engagement personnel de la part du garant.

En effet, le banquier ne peut exiger du garant le paiement du prêt, mais uniquement la mise en œuvre de la sûreté constituée, c'est-à-dire la saisie puis la vente de l'immeuble hypothéqué.

La Cour de cassation a confirmé cette distinction dans un arrêt de la chambre mixte du 2 décembre 2005, précisant que le cautionnement hypothécaire ne constitue pas un cautionnement au sens strict, mais une sûreté réelle pour autrui (Cass. ch. mixte, 2 déc. 2005, n° 03-18.210)

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En tant qu'avocat spécialisé en droit bancaire, je vous propose de découvrir ce qu'est réellement la caution hypothécaire, comment elle fonctionne, et quelles alternatives s'offrent à vous pour garantir votre projet immobilier.

Qu'est-ce qu'une caution hypothécaire ?

La caution hypothécaire est une forme particulière de sûreté qui combine deux mécanismes de garantie distincts.

Il s'agit d'un engagement pris par un tiers, appelé la caution, de garantir le remboursement de votre prêt immobilier en cas de défaillance de votre part.

Ce qui rend cette garantie unique, c'est que cet engagement est lui-même garanti par une hypothèque portant sur un bien immobilier appartenant à la caution.

Concrètement, lorsqu'une personne se porte caution hypothécaire pour votre crédit, elle s'engage personnellement à rembourser la dette si vous ne pouvez plus le faire, et elle affecte en plus un bien immobilier qu'elle possède comme garantie supplémentaire.

Cette sûreté réelle vient donc renforcer l'engagement personnel de la caution.

Dans la pratique, ce type de garantie est relativement rare pour les particuliers. La banque préfère généralement proposer soit un cautionnement simple par un organisme spécialisé comme le CREDIT LOGEMENT ou la Compagnie européenne de garanties et cautions , soit une hypothèque directement inscrite sur le bien que vous achetez. 

Pourquoi les banques demandent-elles une caution hypothécaire ?

Les établissements bancaires recherchent avant tout à limiter leur risque lorsqu'ils accordent un financement immobilier.

Le principe est simple : si vous ne pouvez plus rembourser votre crédit, la banque doit pouvoir récupérer les fonds prêtés.

La caution hypothécaire lui offre une double protection particulièrement solide.

• D'une part, le créancier dispose d'un engagement personnel : la caution s'engage à payer la dette à votre place.
• D'autre part, en cas de défaut de paiement de la caution elle-même, la banque peut faire valoir l'hypothèque inscrite sur le bien immobilier appartenant à celle-ci.

Cette combinaison de garanties personnelle et réelle rassure particulièrement les prêteurs dans les dossiers présentant un profil de risque élevé.

Comment fonctionne la caution hypothécaire ?

Le fonctionnement de la caution hypothécaire repose sur un mécanisme juridique en deux temps.

Tout d'abord, une personne physique ou morale, le plus souvent un proche ou un parent, se porte caution solidaire de votre prêt immobilier. 

Cet engagement signifie qu'elle accepte de rembourser la totalité de la dette en cas de défaillance de votre part, sans que la banque ait besoin d'épuiser tous les recours contre vous au préalable.

Ensuite, pour garantir son propre engagement, cette caution consent une hypothèque sur un bien immobilier lui appartenant.

Cette hypothèque fait l'objet d'un acte notarié et d'une inscription au service de la publicité foncière. À partir de ce moment, le bien affecté en garantie ne peut plus être vendu librement sans l'accord du créancier, et sa valeur sert de garantie au prêteur.

Si vous rencontrez des difficultés et ne parvenez plus à honorer vos mensualités, la banque peut faire appel à la caution, qui devra alors rembourser les sommes dues.

Si la caution elle-même ne peut pas payer, la banque dispose d'une action sur le bien hypothéqué : elle peut demander sa vente pour récupérer les fonds. Le produit de cette vente servira à régler la dette, dans la limite de la valeur du bien.

Dans quels cas une caution hypothécaire est-elle demandée ?

La caution hypothécaire intervient principalement dans des situations particulières où les garanties habituelles ne suffisent pas à rassurer le prêteur sur votre capacité de remboursement.

Cette solution est souvent proposée lorsque vous présentez un profil considéré comme risqué :

• revenus irréguliers si vous êtes travailleur indépendant,
• période d'essai en cours,
• contrat à durée déterminée,
• apport personnel insuffisant au regard du montant du financement demandé. 

Dans ces cas, la banque peut refuser un simple cautionnement bancaire et exiger une garantie plus solide.

La caution hypothécaire peut également être demandée pour des opérations immobilières atypiques :

• acquisition d'un bien nécessitant d'importants travaux,
• achat d'un logement situé dans une zone où les prix sont très fluctuants,
• financement d'un projet comportant une part importante de risque pour le prêteur.

Enfin, pour les montants d'emprunt très élevés, certaines banques préfèrent cette double garantie qui leur offre une meilleure protection.

Les coûts associés à une caution hypothécaire

Frais de mise en place

La mise en place d'une caution hypothécaire génère des frais significatifs qu'il est important de prendre en compte dans le coût total de votre crédit immobilier.

Puisque cette garantie implique la constitution d'une hypothèque, elle nécessite obligatoirement l'intervention d'un notaire qui rédigera l'acte notarié correspondant.

Les frais à prévoir comprennent :

• les honoraires du notaire calculés selon un barème réglementé en fonction de la valeur du bien hypothéqué.
• la taxe de publicité foncière, dont le montant représente un pourcentage de la créance garantie,
• les frais d'inscription au service de la publicité foncière.

Au total, ces coûts peuvent représenter entre 1,5 % et 2 % du montant du prêt garanti.

Frais de fin de caution hypothécaire

Lorsque votre crédit immobilier arrive à son terme et que vous avez remboursé l'intégralité de votre dette, la caution hypothécaire doit prendre fin.

Cette opération, appelée mainlevée, nécessite là encore l'intervention du notaire et engendre des frais supplémentaires.

La mainlevée de l'hypothèque doit être publiée au service de la publicité foncière pour libérer définitivement le bien qui était affecté en garantie.

Cette formalité génère des honoraires de notaire et une nouvelle taxe de publicité foncière, généralement moins élevée qu'à la constitution mais qui reste à votre charge ou à celle de la caution.

Ces frais de mainlevée représentent souvent entre 0,3 % et 0,7 % du montant initial du prêt. Il est donc essentiel d'intégrer ces coûts dans votre réflexion globale au moment de choisir votre type de garantie, car ils viennent alourdir le coût total du financement sur toute la durée du crédit.

Comment une caution hypothécaire prend-elle fin ?

La caution hypothécaire s'éteint principalement lorsque vous avez remboursé l'intégralité de votre prêt immobilier.

Une fois la dernière mensualité payée et le capital totalement restitué à la banque, l'engagement de la caution n'a plus de raison d'être.

Cette extinction peut également intervenir de manière anticipée si vous décidez de rembourser votre crédit par anticipation, par exemple suite à la vente de votre logement ou à la perception d'une somme importante.

Dans ce cas, dès que la banque a reçu l'intégralité des sommes dues, elle doit donner son accord pour la radiation de l'hypothèque.

Il existe également des cas de fin anticipée liés à la caution elle-même. Si la caution souhaite se dégager de son engagement, elle peut demander à la banque de lui substituer une autre garantie.

Cette opération n'est possible qu'avec l'accord du prêteur et nécessite généralement de proposer une alternative offrant un niveau de sécurité équivalent.

Conclusion : choisir la garantie adaptée à votre projet immobilier

En tant qu'avocat spécialisé en droit bancaire, je vous conseille de comparer systématiquement les différentes offres de garantie proposées par votre banque, en prenant en compte non seulement les frais initiaux mais également les coûts de sortie et l'impact global sur le coût de votre crédit.

N'hésitez pas à solliciter un accompagnement juridique pour analyser les actes notariés et vous assurer que la garantie choisie correspond réellement à votre situation et à vos besoins. 

Une bonne compréhension de ces mécanismes vous permettra de faire un choix éclairé et de sécuriser votre projet immobilier dans les meilleures conditions.u garant.