Cautionnement hypothécaire définition et mise en place

Le cautionnement hypothécaire, également appelé "cautionnement réel", est une sûreté réelle consentie pour garantir un emprunt.

Contrairement au cautionnement personnel, il n'implique aucun engagement personnel de la part du garant.

En effet, le banquier ne peut exiger du garant le paiement du prêt, mais uniquement la mise en œuvre de la sûreté constituée, c'est-à-dire la saisie puis la vente de l'immeuble hypothéqué.

La Cour de cassation a confirmé cette distinction dans un arrêt de la chambre mixte du 2 décembre 2005, précisant que le cautionnement hypothécaire ne constitue pas un cautionnement au sens strict, mais une sûreté réelle pour autrui (Cass. ch. mixte, 2 déc. 2005, n° 03-18.210)

Régime juridique applicable

• Absence d'engagement personnel

Le cautionnement hypothécaire ne confère au banquier qu'un droit réel sur le bien affecté en garantie.

Par conséquent, le garant n'est tenu que dans la limite de la valeur de l'immeuble hypothéqué.

Cette sûreté est soumise à la prescription trentenaire applicable aux actions réelles immobilières, conformément à l'article 2227 du Code civil.

• Distinction avec le cautionnement personnel

Contrairement au cautionnement personnel, où la caution engage l'ensemble de son patrimoine, le cautionnement hypothécaire se limite qu’au seul bien immobilier hypothéqué.

Ainsi, la banque ne peut pas poursuivre le garant sur l'ensemble de son patrimoine.

• Application partielle des règles du cautionnement

La réforme du droit des sûretés de 2021 a introduit une extension partielle des règles applicables au cautionnement personnel au cautionnement hypothécaire.

Désormais, le garant bénéficie de certains droits, tels que le devoir de mise en garde et les

Mise en place du cautionnement hypothécaire

Conditions de validité

La constitution d'un cautionnement hypothécaire nécessite un acte authentique passé devant notaire.

Cette exigence découle de la nature solennelle de l'hypothèque, qui doit respecter les règles générales de validité des contrats.

La constitution d'hypothèque est un contrat solennel qui ne peut être passé que devant notaire.

Le constituant de l'hypothèque doit avoir la capacité de disposer des biens sur lesquels il constitue la sûreté.

En cas de représentation par un mandataire, une procuration spéciale et notariée est requise.

Étapes de la mise en place

• Acte constitutif : L'acte notarié doit mentionner l'identité du débiteur principal, la créance garantie, et la désignation précise de l'immeuble grevé.

• Inscription hypothécaire : L'inscription au fichier immobilier est une formalité essentielle pour rendre la sûreté opposable aux tiers. Elle permet également de fixer le rang des créanciers hypothécaires.

L'inscription hypothécaire est la formalité de publicité assurant l'opposabilité aux tiers des hypothèques.

• Durée et renouvellement : L'inscription hypothécaire est valable pour une durée de 10 ans, renouvelable avant son expiration. Toutefois, la durée de l'engagement de la caution peut être contractuellement limitée.

 Si une caution hypothécaire n'est valable que pour la période pour laquelle elle est contractuellement prévue, l'interdiction de renouveler l'inscription hypothécaire ne vaut que lorsque l'engagement de la caution a été limité dans le temps.

Effets du cautionnement hypothécaire

Le banquier dispose d'un droit de préférence et d'un droit de suite sur l'immeuble grevé. En cas de défaillance de l’emprunteur, il peut demander la saisie et la vente de l'immeuble pour se faire payer sur le prix de vente.

Le créancier hypothécaire est investi d'un droit réel accessoire garantissant sa créance. Il a la faculté de faire vendre l'immeuble grevé, en quelque main qu'il se trouve, et d'être payé par préférence sur le prix.

Conclusion

Le cautionnement hypothécaire constitue une sûreté efficace pour garantir un emprunt, tout en limitant l'engagement du garant à la valeur de l'immeuble grevé.

Sa mise en place nécessite le respect de formalités strictes, notamment la rédaction d'un acte notarié et l'inscription au fichier immobilier.

Bien que distinct du cautionnement personnel, il bénéficie désormais de certaines protections similaires, renforçant ainsi les droits du garant.