Les obligations des banques en matière de crédit immobilier
Les obligations des banques en matière de crédit immobilier sont particulières.
En matière de crédit immobilier, le législateur a imposé aux banques plusieurs obligations afin d’éviter des prises de risque allant jusqu’au surendettement des particuliers.
L’avocat en droit bancaire doit prendre en compte ces dispositions pour vous défendre dans les litiges avec les banques lors de l’octroi d’un prêt immobilier.
L’obligation de la banque d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur
Il s’agit d’une obligation de ne pas attribuer un crédit excessif au regard de vos facultés contributives.
Cette obligation est beaucoup plus rigoureuse qu’en matière de crédit à la consommation, ce qui ne va pas sans poser de nombreuses interrogations.
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Sur la vérification de la solvabilité de l’emprunteur
L’article L. 313-16, en matière immobilière, est plus exigeant qu’en matière de crédit mobilier.
En effet, la banque se voit tenu de procéder à une « évaluation rigoureuse » de la solvabilité de l’emprunteur, à partir d’informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées, relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur, ainsi qu’à d’autres critères économiques et financiers ».
Concernant ces « autres critères », on pense à l’âge de l’emprunteur plus ou moins proche de la retraite qui se traduit par une baisse de ses futurs revenus, mais aussi à sa condition physique…
On peut également supposer que le banquier examine attentivement vos relevés de compte.
Néanmoins, la notion de « proportionnalité » entre l’intrusion du banquier dans votre vie privée et le but poursuivi, à savoir l’évaluation des risques liés au prêt, pourrait être la source d’un nouveau contentieux.
Les banquiers sont effectivement incités à pousser leurs investigations sur votre vie financière pour éviter que leur responsabilité ne soit engagée.
Le texte indique également les sources de renseignements dont le banquier de dispose.
Outre la consultation du FICP, il dispose de sources internes et externes et notamment, des informations qu’il aura demandées à son client, justificatifs à l’appui.
L’article L. 311-18 ajoute qu’en cas d’augmentation du montant initial du prêt postérieurement à la conclusion du contrat, une nouvelle évaluation de la solvabilité du débiteur sera nécessaire, ce qui est une pratique déjà établie pour les crédits à la consommation.
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Sur l’obligation des banques de ne pas accorder un prêt immobilier inadapté
L’article L. 313-16 du Code de la consommation dispose que « le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du crédit seront vraisemblablement respectées… ».
Parallèlement, le Code de la consommation fixe les sanctions frappant la banque qui n’aurait pas parfaitement respecté ses obligations liées à son devoir d’explication et d’évaluation de la solvabilité du débiteur.
Or on y trouve un article L. 341-28 selon lequel « le prêteur qui accorde un crédit sans réaliser l’étude de solvabilité mentionnée à l’article L. 314-16 peut être déchu du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ».
Non seulement l’article ne prévoit rien si en dépit d’une étude de solvabilité négative, le banquier a accordé le prêt, mais en plus, la sanction n’est tout de même pas des plus dissuasives.
Seule une sanction exemplaire, telle que l’impossibilité de se prévaloir d’un droit au remboursement du prêt inadapté, aurait été susceptible de lier véritablement la banque et de l’empêcher d’accorder un prêt en cas d’évaluation laissant apparaître un crédit inadapté.
Enfin, on ne peut s’empêcher de confronter cette obligation d’évaluation de la solvabilité avec le devoir de mise en garde mis à la charge du banquier par l’article L. 313-12, « lorsque compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour (l’emprunteur) », et penser qu’en définitive, l’examen de la solvabilité sert l’obligation de mise en garde plutôt qu’une obligation de ne pas accorder le crédit excessif.
La responsabilisation de l’emprunteur en matière de crédit immobilier
Le droit du crédit immobilier s’aligne désormais sur le droit du crédit à la consommation, de manière à ce que le consommateur de crédit immobilier soit un emprunteur mieux informé et un emprunteur mis en garde.
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Un emprunteur mieux informé
Deux types de mesures s’imposent : la mise à disposition de davantage d’informations dans la phase précontractuelle et l’instauration d’un devoir d’explication à la charge des banques.
Des publicités règlementées pour les crédits immobiliers
Les dispositions du Code de la consommation relatives au contenu des publicités pour les crédits immobiliers sont importantes.
Il faut, lorsque la publicité fait référence à un taux d’intérêt ou au coût du crédit, prévoir un exemple chiffré et donner des informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit.
Il s’agit d’informations générales sur les crédits proposés pour permettre au candidat de réfléchir à l’opportunité d’emprunter pour accéder à la propriété.
Reste à savoir si cet effort de pédagogie a un réel impact sur le consommateur qui, noyé sous les informations générales, se précipite sur les éléments plus concrets et plus personnels des fiches standardisées.
Dans le registre de la pédagogie, il faut aussi signaler le devoir d’explication qui sort du cadre du crédit à la consommation pour investir celui du crédit immobilier.
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Les obligations des banques en matière de crédit immobilier : un devoir d’explication
L’article L. 313-11 qui est dédié au devoir d’explication.
Ainsi, la décision de contracter ou pas est laissée à l’appréciation du consommateur.
Les explications données doivent lui permettre de déterminer si les produits proposés et les accessoires (comme l’assurance) sont véritablement adaptés à ses besoins.
La banque doit donner une explication et non des conseils.
La fourniture de conseils est en effet une activité à part, strictement encadrée et qui donne lieu à rémunération lorsque le conseiller est indépendant, non lié à une banque ou un intermédiaire.
Néanmoins, l’explication doit évoluer vers une mise en garde lorsque le banquier a identifié des risques.
Tout cela démontre qu’en matière de crédit, soit on fait peser la responsabilité sur l’emprunteur, soit on fait le choix de responsabiliser la banque, mais il est difficile de responsabiliser les deux surtout quand leurs intérêts à court terme convergent : l’un ayant besoin de prêter, l’autre d’emprunter…
Bonjour Maître.
J’ai un crédit immobilier dans une banque française pour une construction de maison en France. J’aimerais acheter certain matériaux pour la construction où la finition de la maison hors de la France, en pays d’Union Européen. Malheureusement, la banque n’accepte pas de factures d’autres pays de l’Union Européens. La banque est-elle conforme au droit français et européen ?
Bien cordialement
Nous avons un prêt immobilier. La banque nous a imposé d’ouvrir un compte courant pour faire transiter les remboursements. Est-ce une obligation légale et pouvons-nous clôturer ce compte et transférer le prélèvement sur un compte ouvert dans une autre banque ?
Bonjour Maître.
J’ai contracté un prêt immobilier auprès du crédit agricole. Il s’avère que mon taux d’endettement est de 52 %… Et rien n’a changé dans mes revenus. Je suis bloquée, pour 25 ans. C’est un achat immobilier en VEFA je n’ai pas encore eu livraison de la maison, pour l’instant je ne paye pas les mensualités totales, mais uniquement les intérêts.
Que puis-je faire pour anticiper des problèmes qui pourraient surgir svp ?
Bien cordialement
Bonjour Maître,
Le banquier des acquéreurs de mon terrain (une SCI), n’a pas constitué le dossier de prêt hypothécaire dans les délais.
Quels sont les obligations du banquier et que risque t-il dans ce cas ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour maître,
Le 14/10/2021, dans la même journée, j’ai vendu un bien pour lequel j’avais 2 prêts en cours et acheté un autre bien pour lequel j’ai souscrit un nouveau prêt, auprès du même établissement bancaire, m’engageant à rembourser l’intégralité des prêts afférents au bien vendu.
Depuis, et ce malgré mes relances, ces 2 prêts ne sont toujours pas soldés et les mensualités, frais d’intérêts et d’assurance compris, continuent de m’être prélevées.
Pourriez-vous m’indiquer quelles sont les obligations de la banque en la matière ? Et quels sont mes droits dans cette situation ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Bonjour Maître
‘ai acquis en 2017 un bâtiments sur la Région Parisienne qui devait être loué après travaux. Entre les difficultés pour obtenir le permis nécessaire auprès de la commune et l’artisan qui n’a plus répondu à mes appels, je me suis retrouvée dans l’incapacité de payer les mensualités du credit, le produit n’étant pas louable. Je fais actuellement l’objet d’un dossier de surendettement suite à ce projet. Ma question concerne les revenus que l’établissement financier à pris en considération pour valider le prêt. Mes revenus étaient de 0€, alors qu’il apparait dans les différents documents mes revenus n-1, qu’ils savaient ne plus exister car mes comptes étaient domiciliés chez eux.
Pourriez vous me contacter SVP,
Merci d’avance
Bonjour.
J’ai signé un conpromis d achat le 26 mars 2021 et Ma banque a validé une demande prêt immobilier avant le 26avril 2021 dans les delais imposé par le notaire.
Apres un mois d’attente, le pret qu’on ma proposé n’ existe plus( prêt aide sociale car les apl ne finance plus les credits depuis janvier 2021) et nous devons repartir a zero zt remonter un dossier de credit normal mais la mauvaise nouvelle est que la directrice de la banque me demande de repou3de minimum 2 mois ma date de signature qui devaut etre le 26juin 2021.
Je suis très énervé et me suis deja disputé avec car ils ont fauté professionnellement et je n’ai plus le choix de rester chez eux donc je pense qu’il profite de cet avantage pour me faire ramer.
Ma date d’achat est le 26 juin 2021. Comment puis je faire pour que la banque respecte se delai sachant qu elle ne veut faire aucun effort. Merci d’avance. CORDIALEMENT
Bonjour ,
J’ai souscrit à un prêt immobilier en juillet 2019 pour ma résidence principale après signature je me suis rendu compte que mon prêt n’est pas conventionné et ne me donne donc pas droit au aides apl ,
J’ai donc demander à mon conseiller pourquoi il ne m’a pas conseiller et je lui est demander la feuille de renonciation au prêt pas , à mon plus grande surprise je constate que la feuille n’a pas étais signé par moi même mais par le conseiller. Ce n’est pas du tous ma signature . La banque refuse de me donner la feuille original . Que faire ? Merci d’avance
J ai un crédit personnel de 409 euros et 2 crédit renouvelable de 70 et 52 euros les banques o.t elle eu le droit d accepter ces crédits renouvelables en sachant qu’elles depa seraient les 33 pour cent de remboursements de remboursement mon salaire étant de 1420 euros,sont t elles dans l illégalité?merci de votre reponse
Bonjour, ma banque a qui j’ai demandé le report de 3 mois des échéances de deux prêts immobiliers en avril 2020 en raison du Covid, a fait une erreur (conseillère souffrante) et n’a pas fait le nécessaire. Mon compte se retrouve donc en débit. Et ce n’est pas terminé, car apparemment ils ne peuvent pas mettre ce décalage de trois mois en place avant juillet 2020 (alors que cela aurait du commencer en avril 2020) je ne sais pour quelle raison. Dans mes contrats de prêts, il est bien spécifié que nous pouvons demander au minimum 3 mois de report d’échéances qui seront mises en place dès le mois suivant si nous faisons la démarche avant le 25 du mois précédent. Ce qui nous avons fait. Que pouvons nous exiger ? Le Directeur m’a proposé d’augmenter notre découvert autorisé et nous a offert pendant un an les frais de compte (23 euros par mois). Mais nous commençons déjà a être ennuyés, nous avons reçu ce matin même un courrier de notre banque concernant un virement permanent que nous faisons à notre fils pour lui rembourser ses frais d’école qui a été rejeté.
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour, J’ai appris qu’en théorie les banques peuvent demander des expertises immobilières lors de l’octroi d’un crédit hypothécaire. Il semble qu’aucune ne le fasse d’après une de mes connaissances courtier en prêt. Il se demande qi le courtier pourrait être condamné pour défaut de conseil donné ou si seule la banque pourrait l’être. Merci
Que se passe-t-il si une banque ne répond pas dans les délais du compromis quand à l’acceptation ou le refus d’un prêt immobilier ?
La responsabilité de la banque est-elle engagée ?
Bonsoir. Est ce qu’une banque une fois le prêt accordé et un mois après la signature peut bloquer le prêt travaux et faire contracter un prêt consommation? Y a t’il une loi comme le délais de rétractation qui obligé la banque a honorer le prêt aux conditions signées?
Merci de votre réponse
Pauline
j’ai un pret credit foncier de 492000€ sur 300mois taux variable de 2006 , je me suis aperçu recemment (le 14 Fev 2019) que le TEG a ete calcule avec une annee de 360 jours, malgre une confirmation ecrite de CF que c’est sur une annee de 365 jours
Quel est la meilleure procedure a engager et quel est le cout, avez vous un avocat a me conseiller?