Les obligations des banques en matière de crédit immobilier
Les obligations des banques en matière de crédit immobilier sont particulières.
En matière de crédit immobilier, le législateur a imposé aux banques plusieurs obligations afin d’éviter des prises de risque allant jusqu’au surendettement des particuliers.
Votre futur avocat en droit bancaire doit prendre en compte ces dispositions pour vous défendre dans les litiges avec les banques lors de l’octroi d’un prêt immobilier.
L’obligation de la banque d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur
Il s’agit d’une obligation de ne pas attribuer un crédit excessif au regard de vos facultés contributives.
Cette obligation est beaucoup plus rigoureuse qu’en matière de crédit à la consommation, ce qui ne va pas sans poser de nombreuses interrogations.
- Sur la vérification de la solvabilité de l’emprunteur
L’article L. 313-16, en matière immobilière, est plus exigeant qu’en matière de crédit mobilier.
En effet, la banque se voit tenu de procéder à une « évaluation rigoureuse » de la solvabilité de l’emprunteur, à partir d’informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées, relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur, ainsi qu’à d’autres critères économiques et financiers ».
Concernant ces « autres critères », on pense à l’âge de l’emprunteur plus ou moins proche de la retraite qui se traduit par une baisse de ses futurs revenus, mais aussi à sa condition physique…
On peut également supposer que le banquier examine attentivement vos relevés de compte.
Néanmoins, la notion de « proportionnalité » entre l’intrusion du banquier dans votre vie privée et le but poursuivi, à savoir l’évaluation des risques liés au prêt, pourrait être la source d’un nouveau contentieux.
Les banquiers sont effectivement incités à pousser leurs investigations sur votre vie financière pour éviter que leur responsabilité ne soit engagée.
Le texte indique également les sources de renseignements dont le banquier de dispose.
Outre la consultation du FICP, il dispose de sources internes et externes et notamment, des informations qu’il aura demandées à son client, justificatifs à l’appui.
L’article L. 311-18 ajoute qu’en cas d’augmentation du montant initial du prêt postérieurement à la conclusion du contrat, une nouvelle évaluation de la solvabilité du débiteur sera nécessaire, ce qui est une pratique déjà établie pour les crédits à la consommation.
- Sur l’obligation des banques de ne pas accorder un prêt immobilier inadapté
L’article L. 313-16 du Code de la consommation dispose que « le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du crédit seront vraisemblablement respectées… ».
Parallèlement, le Code de la consommation fixe les sanctions frappant la banque qui n’aurait pas parfaitement respecté ses obligations liées à son devoir d’explication et d’évaluation de la solvabilité du débiteur.
Or on y trouve un article L. 341-28 selon lequel « le prêteur qui accorde un crédit sans réaliser l’étude de solvabilité mentionnée à l’article L. 314-16 peut être déchu du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ».
Non seulement l’article ne prévoit rien si en dépit d’une étude de solvabilité négative, le banquier a accordé le prêt, mais en plus, la sanction n’est tout de même pas des plus dissuasives.
Seule une sanction exemplaire, telle que l’impossibilité de se prévaloir d’un droit au remboursement du prêt inadapté, aurait été susceptible de lier véritablement la banque et de l’empêcher d’accorder un prêt en cas d’évaluation laissant apparaître un crédit inadapté.
Enfin, on ne peut s’empêcher de confronter cette obligation d’évaluation de la solvabilité avec le devoir de mise en garde mis à la charge du banquier par l’article L. 313-12, « lorsque compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour (l’emprunteur) », et penser qu’en définitive, l’examen de la solvabilité sert l’obligation de mise en garde plutôt qu’une obligation de ne pas accorder le crédit excessif.
La responsabilisation de l’emprunteur en matière de crédit immobilier
Le droit du crédit immobilier s’aligne désormais sur le droit du crédit à la consommation, de manière à ce que le consommateur de crédit immobilier soit un emprunteur mieux informé et un emprunteur mis en garde.
- Un emprunteur mieux informé
Deux types de mesures s’imposent : la mise à disposition de davantage d’informations dans la phase précontractuelle et l’instauration d’un devoir d’explication à la charge des banques.
Des publicités règlementées pour les crédits immobiliers
Les dispositions du Code de la consommation relatives au contenu des publicités pour les crédits immobiliers sont importantes.
Il faut, lorsque la publicité fait référence à un taux d’intérêt ou au coût du crédit, prévoir un exemple chiffré et donner des informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit.
Il s’agit d’informations générales sur les crédits proposés pour permettre au candidat de réfléchir à l’opportunité d’emprunter pour accéder à la propriété.
Reste à savoir si cet effort de pédagogie a un réel impact sur le consommateur qui, noyé sous les informations générales, se précipite sur les éléments plus concrets et plus personnels des fiches standardisées.
Dans le registre de la pédagogie, il faut aussi signaler le devoir d’explication qui sort du cadre du crédit à la consommation pour investir celui du crédit immobilier.
- Les obligations des banques en matière de crédit immobilier : un devoir d’explication
L’article L. 313-11 qui est dédié au devoir d’explication.
Ainsi, la décision de contracter ou pas est laissée à l’appréciation du consommateur.
Les explications données doivent lui permettre de déterminer si les produits proposés et les accessoires (comme l’assurance) sont véritablement adaptés à ses besoins.
La banque doit donner une explication et non des conseils.
La fourniture de conseils est en effet une activité à part, strictement encadrée et qui donne lieu à rémunération lorsque le conseiller est indépendant, non lié à une banque ou un intermédiaire.
Néanmoins, l’explication doit évoluer vers une mise en garde lorsque le banquier a identifié des risques.
Tout cela démontre qu’en matière de crédit, soit on fait peser la responsabilité sur l’emprunteur, soit on fait le choix de responsabiliser la banque, mais il est difficile de responsabiliser les deux surtout quand leurs intérêts à court terme convergent : l’un ayant besoin de prêter, l’autre d’emprunter…
Je suis Maître Pierre, avocat en droit bancaire inscrit au barreau de Paris depuis 2003. Vous rencontrez une problématique et avez besoin d'aide ? Discutons-en.
