
Le prêt in fine : conditions, fonctionnement et avantages
Le prêt in fine constitue une forme de crédit immobilier qui peut s'avérer particulièrement intéressante dans certaines situations patrimoniales.
Qu'est-ce qu'un prêt in fine ? Définition et fonctionnement
Le principe du crédit in fine
Le prêt in fine se distingue radicalement du crédit immobilier classique par sa structure de remboursement. Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine repose sur un principe simple : vous ne remboursez que les intérêts mensuellement, le capital emprunté n'étant restitué qu'à l'échéance finale du prêt, en une seule fois.
Cette formule porte bien son nom puisque « in fine » signifie littéralement « à la fin » en latin. Pendant toute la durée du crédit, vos mensualités se composent uniquement des intérêts d'emprunt et de l'assurance emprunteur, sans aucun remboursement du capital.
Comment fonctionne le remboursement d'un prêt in fine ?
Le mécanisme est relativement simple à comprendre. Imaginons que vous empruntiez 200 000 euros sur 15 ans : pendant ces 15 années, vous ne payerez que les intérêts calculés sur ces 200.000 euros, auxquels s'ajoutent les cotisations d'assurance. Au terme des 15 ans, vous devrez rembourser l'intégralité des 200.000 euros en un seul versement.
Pour constituer cette somme, vous devez parallèlement alimenter un produit d'épargne ou de placement. C'est généralement un contrat d'assurance-vie, un portefeuille de valeurs mobilières ou tout autre support d'investissement qui sera nanti au profit de la banque.
Différence entre prêt in fine et prêt amortissable
Dans un prêt amortissable classique, chaque mensualité comprend une part de capital et une part d'intérêts. Au fil du temps, la part de capital augmente tandis que celle des intérêts diminue.
Le prêt in fine fonctionne à l'inverse : vos mensualités restent constantes et ne comprennent que les intérêts, calculés sur la totalité du capital emprunté jusqu'au dernier jour. Le capital reste donc « intact » pendant toute la durée du prêt, ce qui explique que les intérêts totaux soient généralement plus élevés qu'avec un prêt amortissable.
Quels sont les avantages du prêt in fine ?
Optimisation fiscale et réduction d'impôts
Dans le cadre d'un investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Comme ces intérêts portent sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt, le montant déductible est maximisé par rapport à un prêt amortissable.
Le potentiel du placement associé
Le prêt in fine s'accompagne nécessairement d'un placement financier destiné à constituer le capital de remboursement. Si ce placement génère des intérêts supérieur au taux d'intérêt du prêt, vous réalisez un effet de levier financier positif.
Mensualités réduites pendant la durée du prêt
L'avantage immédiat et tangible du prêt in fine, c'est le montant des mensualités. Ne remboursant que les intérêts, vos échéances mensuelles sont nettement inférieures à celles d'un prêt amortissable. Cette économie mensuelle peut être réinvestie, améliorer votre trésorerie ou financer d'autres projets.
Quels sont les inconvénients et les risques du prêt in fine ?
Le coût potentiellement plus élevé des intérêts
Je me dois d'être transparent avec mes clients : le prêt in fine coûte généralement plus cher qu'un prêt amortissable. La raison est mathématique : comme vous ne remboursez pas le capital progressivement, les intérêts sont calculés sur la totalité de la somme empruntée pendant toute la durée du crédit.
La nécessité de rembourser le capital en une seule fois
À l'échéance du prêt, vous devez disposer de l'intégralité du capital emprunté. Si votre placement n'a pas généré les bénéfices espérés, si les marchés financiers ont connu une baisse importante, ou si vous n'avez pas été suffisamment rigoureux dans votre épargne, vous pourriez vous retrouver en difficulté.
J'ai malheureusement vu des situations délicates où l'emprunteur doit vendre le bien immobilier en urgence ou rechercher un nouveau financement dans des conditions défavorables.
Les conditions de garanties et d'éligibilité
Les banques sont naturellement plus exigeantes sur les prêts in fine que sur les crédits classiques. Elles réclament des garanties solides, généralement le nantissement d'un placement financier représentant au minimum 70% du capital emprunté, voire 100% dans certains cas.
De plus, les établissements bancaires réservent ce type de crédit à une clientèle triée sur le volet, avec des critères d'éligibilité stricts concernant les revenus, la situation professionnelle et le patrimoine existant. De nombreux dossiers sont refusés, simplement parce que le profil n'est pas adapté.
Comment obtenir un prêt in fine ?
Les garanties financières requises (nantissement, hypothèque)
Dans ma pratique, je rencontre deux types de garanties principales.
Le nantissement d'un portefeuille de valeurs mobilières est la solution la plus courante. Vous devez disposer d'un contrat d'assurance-vie, d'un PEA ou d'un compte-titres que vous acceptez de bloquer au profit de la banque. Ce nantissement porte généralement sur un montant équivalent à 70% à 100% du capital emprunté.
L'hypothèque sur un bien immobilier constitue l'alternative, notamment si vous possédez déjà un patrimoine immobilier non grevé. Cette garantie implique des frais notariés et d'inscription hypothécaire qu'il faut intégrer dans le coût global de l'opération.
Le prêt in fine : quelles options de financement ?
Le nantissement d'un portefeuille de valeurs mobilières
Le nantissement de votre assurance-vie ou de votre portefeuille boursier présente plusieurs avantages. Vos placements continuent de générer des rendements pendant toute la durée du prêt, tout en servant de garantie à la banque.
Vous conservez d'ailleurs une certaine liberté de gestion : selon les conventions, vous pouvez effectuer des arbitrages entre vos supports d'investissement, à condition de maintenir une valeur minimale du portefeuille nanti. À l'échéance du prêt, le nantissement est levé et vous récupérez la pleine disposition de vos placements après remboursement du capital.
L'hypothèque sur un bien immobilier
Si vous possédez déjà un patrimoine immobilier, l'hypothèque constitue une alternative au nantissement. Cette solution est particulièrement adaptée si vous n'avez pas de placements financiers suffisants ou si vous préférez garder la libre disposition de votre épargne.
Calculer et simuler votre prêt in fine
Vous empruntez 300 000 euros à 3,5% sur 20 ans pour un investissement locatif. Vos mensualités se composent uniquement des intérêts, soit 875 euros par mois (hors assurance).
Parallèlement, vous alimentez un contrat d'assurance-vie à hauteur de 1 000 euros mensuels, avec un rendement espéré de 4% par an. Au bout de 20 ans, votre assurance-vie devrait atteindre environ 370 000 euros, vous permettant de rembourser les 300 000 euros et de conserver un excédent.
Côté fiscal, si vous êtes imposé à 41%, vous économisez environ 359 euros par mois (41% de 875 euros), ramenant votre effort d'épargne réel à environ 1 516 euros mensuels au lieu de 1 875 euros.
Prêt in fine et assurance emprunteur : ce qu'il faut savoir
L'assurance emprunteur couvre les risques de décès, d'invalidité et éventuellement de perte d'emploi. La particularité du prêt in fine, c'est que les cotisations d'assurance sont calculées sur la totalité du capital emprunté pendant toute la durée, puisque ce capital ne diminue jamais.
Cela signifie que le coût de l'assurance est plus élevé que pour un prêt amortissable. Sur notre exemple de 300 000 euros, si le taux d'assurance est de 0,30%, vous paierez 900 euros par an pendant 20 ans, soit 18 000 euros au total, contre environ 13 500 euros pour un prêt amortissable.
Depuis la loi Lagarde et les réformes successives, vous pouvez choisir librement votre assurance emprunteur.
Questions fréquentes sur le prêt in fine
Le prêt in fine est-il adapté à l'achat de sa résidence principale ?
Non car pour une résidence principale, vous ne bénéficiez d'aucun avantage fiscal puisque les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles.
Le prêt in fine perd donc son principal atout et vous coûte simplement plus cher qu'un crédit classique.
Comment rembourser le capital d'un prêt in fine sans épargne ?
Si, à l'échéance, vous n'avez pas constitué l'épargne nécessaire, plusieurs solutions existent, mais aucune n'est idéale. Vous pouvez vendre le bien immobilier financé, ce qui suppose que sa valeur ait au moins maintenu le capital emprunté.
Vous pouvez également tenter de transformer votre prêt in fine en prêt amortissable, mais les banques sont réticentes et les conditions seront probablement moins favorables.
Conclusion
Les avantages fiscaux sont réels, mais ils s'accompagnent de contraintes et de risques qu'il ne faut jamais négliger. Le coût des intérêts, l'obligation de rembourser le capital en une fois, et les exigences des banques en matière de garanties constituent des obstacles importants.
Le prêt in fine n'est ni bon ni mauvais en soi : tout dépend de votre situation, de vos objectifs et de votre capacité à en maîtriser les mécanismes. Une décision éclairée est une décision qui prend en compte tous les paramètres de votre situation personnelle