Le prêt in fine : conditions, fonctionnement et avantages

Définition et fonctionnement du prêt in fine

Le prêt in fine est prêt immobilier dans lequel vous remboursez uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt, tandis que le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l'échéance du prêt.

Donc vous remboursez le capital à son expiration, les échéances antérieures comprenant exclusivement des intérêts et l'assurance du prêt.

Le prêt in fine est garanti par un contrat d'assurance-vie dont la capitalisation des versements permet de rembourser le capital à l'échéance finale.

Le fonctionnement du prêt in fine repose sur les éléments suivants :

Remboursement des intérêts : Pendant la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts calculés sur la totalité du capital emprunté.

Remboursement du capital à la fin du prêt : Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt, souvent grâce à l'épargne constituée dans le contrat d'assurance-vie.

Conditions du prêt in fine

Pour bénéficier d'un prêt in fine, certaines conditions doivent être remplies :

La garantie par une épargne : Le prêt est généralement garanti par un contrat d'assurance-vie qui sert à rembourser le capital à l'échéance. Cela vous permet d'obtenir un financement sans être contraint de procéder à un rachat avant le terme prévu. En cas de non-remboursement du prêt, le nantissement du contrat d’assurance vie pourra être mis en jeu par la banque qui se verra attribuer le produit de ce contrat.

Capacité financière de l'emprunteur : vous devez démontrer une capacité financière suffisante pour supporter les intérêts pendant toute la durée du prêt et pour constituer l'épargne nécessaire au remboursement du capital.

A cet égard, la banque est tenue à une obligation de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt in fine. Notamment lorsque ce prêt in fine est inadapté à vos capacités financières de remboursement.

Les Avantages du prêt in fine

Le prêt in fine présente plusieurs avantages, notamment pour les investisseurs immobiliers et les contribuables soumis à une forte imposition :

Optimisation fiscale du prêt in fine

Déduction des intérêts : Les intérêts payés sur le prêt sont intégralement déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l'imposition sur ces revenus. Les frais de dossier et les intérêts payés sur un prêt ayant permis l'acquisition d'un bien immobilier à usage locatif sont intégralement déductibles des revenus fonciers.

Déficit foncier reportable : Si les intérêts sont supérieurs aux revenus fonciers, le déficit peut être reporté sur les années suivantes. En effet, si la charge financière est supérieure à la totalité des revenus fonciers de l'emprunteur sur l'année, le déficit généré peut s'imputer sur les 5 années suivantes.

Les Avantages liés à l'assurance-vie

Exonération partielle des produits d'assurance-vie : Les produits d'assurance-vie sont exonérés d'impôt sur le revenu après une certaine durée, ce qui optimise le rendement de l'épargne constituée pour rembourser le prêt.

Diversification patrimoniale : L'emprunteur peut conserver une partie de son patrimoine sous forme d'épargne tout en investissant dans l'immobilier. Cette stratégie vous permet d'imputer le coût de l'argent (les intérêts de l'emprunt) sur les revenus du bien, ce qui ne serait pas possible avec un financement par fonds propres. Elle offre de plus une meilleure diversification économique.

Avantages pour les investisseurs

Optimisation des investissements locatifs : Le prêt in fine est particulièrement adapté aux investissements locatifs, car il permet de maximiser les avantages fiscaux liés à la déduction des intérêts et à l'investissement locatif. Ce schéma, d'optimisation patrimoniale, est devenu classique pour les investisseurs personnes physiques relevant des tranches supérieures de l'impôt sur le revenu et ayant d'autres revenus fonciers positifs.

Les Risques et limites du prêt in fine

Même s’il présente un avantage en termes d’optimisation fiscale, le prêt in fine expose l’emprunteur à des risques qui tiennent surtout à la situation du marché pendant la durée du prêt et à son terme.

Rendement incertain de l'épargne : Si le rendement du contrat d'assurance-vie ou du bon de capitalisation est inférieur aux prévisions, l'épargne constituée peut ne pas suffire à rembourser le capital.

Il arrive que le rendement du contrat d'assurance vie soit inférieur à ce qui était envisagé lors de la conclusion des contrats. Le rachat du contrat d'assurance-vie ne permet plus alors de rembourser intégralement les sommes dues au titre du prêt in fine à l'expiration des opérations.

Le coût élevé : Le coût total du prêt in fine est généralement plus élevé que celui d'un prêt amortissable, en raison des intérêts calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt.

Le prêt in fine est plus onéreux, mais si l’on prend en compte l’épargne ou le placement réalisés en parallèle, ainsi que l’impact fiscal de la déduction des intérêts la comparaison se nuance.

Conclusion

Le prêt in fine est une solution de financement particulièrement adaptée aux investisseurs immobiliers et aux contribuables cherchant à optimiser leur fiscalité. Il offre des avantages significatifs en termes de déduction fiscale, de diversification patrimoniale.

Cependant, il convient de bien évaluer les risques liés au rendement de l'épargne et au coût global du prêt avant de s'engager dans ce type de financement.

En toute logique, cette forme de crédit donne lieu, parfois, à des contestations devant les Tribunaux.

Maître Guillaume PIERRE pourra vous conseiller notamment lorsque le placement d’assurance vie proposé par la banque ne permet pas de rembourser le capital emprunté