L’acte de cautionnement location: tout savoir pour éviter les erreurs

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier, l’acte de cautionnement est un élément clé permettant à un bailleur de sécuriser le paiement des loyers, des charges et des éventuelles réparations locatives.

Ce document, encadré par des règles strictes, nécessite une attention particulière afin d’éviter toute nullité ou litige.

Voici quelques questions pour comprendre les mentions obligatoires, les protections offertes à la caution, ainsi que les points essentiels à vérifier.

Quelles sont les mentions obligatoires devant figurer dans un acte de cautionnement pour un loyer depuis le 1er janvier 2022 ?

L'article 2297 du Code civil impose que la caution personne physique appose elle-même une mention précisant qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier les dettes du débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement ne vaut que pour la somme écrite en toutes lettres.

Si le cautionnement est solidaire, la mention doit indiquer que la caution comprend qu'elle renonce aux bénéfices de discussion et de division. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division (cautionnement solidaire entre la caution et le débiteur et/ou entre les différentes cautions), elle reconnaît dans cette mention ne pas pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions

La durée de l'engagement n'est pas imposée par le Code civil, mais la caution a tout intérêt à la préciser dans l'acte.

Quels sont les effets de l'absence de ces mentions obligatoires dans l'acte de cautionnement ?

L'absence des mentions obligatoires entraîne la nullité de l'engagement de caution. Cette nullité est qualifiée de nullité relative, ce qui signifie qu'elle peut être invoquée par la caution elle-même, mais pas par d'autres parties.

Si la mention concernant la solidarité fait défaut, le cautionnement est requalifié en cautionnement simple, et la stipulation de solidarité devient inopposable à la caution.

La mention obligatoire doit-elle être manuscrite, ou peut-elle être électronique ?

Depuis la réforme du droit des sûretés de 2021, il n'est plus nécessaire que la mention soit manuscrite : elle peut être apposée par voie électronique.

Cependant, l'acte doit garantir que la démarche résulte directement de la caution elle-même

Cette évolution permet désormais la conclusion de cautionnements par voie électronique, tout en respectant les exigences de protection de la caution.

Quelle est la responsabilité du bailleur envers la caution en cas de défaillance du locataire ?

Le bailleur est tenu d'informer la caution de la défaillance du locataire dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois suivant l'exigibilité.

À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard échus entre cet incident et la notification au bailleur.

Si le bailleur reste inactif ou tarde à agir en cas d'impayés, il peut engager sa responsabilité envers la caution, notamment si son inertie entraîne un accroissement de la dette de la caution.

L'inertie durable et injustifiée du bailleur à procéder à la signification d'un commandement constitue un comportement fautif justifiant l'octroi de dommages et intérêts.

Dans quelles conditions la caution peut-elle résilier son engagement ?

Si le cautionnement est à durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. Cette résiliation prend effet au terme du contrat de location en cours au moment où le bailleur reçoit notification de la résiliation.

Si la durée du cautionnement est déterminée, la caution reste engagée jusqu'à la fin de la période convenue, sauf stipulations contraires.

Les cautionnements consentis pour la durée du bail et ses renouvellements éventuels sont généralement considérés comme des engagements à durée indéterminée, sauf mention expresse.

Conclusion

L’acte de cautionnement est un dispositif juridique complexe mais nécessaire pour garantir la sécurité des loyers.

Il est essentiel de respecter scrupuleusement les mentions obligatoires, de fournir à la caution toutes les informations nécessaires et de veiller à ce que son engagement reste équilibré et proportionné.

En cas de doute, il est conseillé de consulter un avocat pour éviter tout risque de nullité ou de litige.