Le prêt relais : pour acheter votre nouveau bien sans attendre

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, mais votre logement actuel n'est pas encore vendu ? Cette situation, vécue par de nombreux propriétaires, peut sembler insurmontable. Pourtant, il y a le prêt relais : pour acheter votre nouveau bien sans attendre. C'est une solution bancaire méconnue qui permet de concrétiser votre projet immobilier sans attendre la vente de votre bien actuel.

En tant qu'avocat spécialisé en droit bancaire, j'accompagne régulièrement des clients confrontés à cette problématique de remboursement de prêt relais. Dans ce guide complet, je vous explique tout ce qu'il faut savoir sur ce financement particulier, ses avantages et ses risques.

Qu'est-ce qu'un prêt relais ? Définition et principe

Le prêt relais expliqué simplement

Le prêt relais est un prêt à court terme accordé par une banque pour financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu votre logement actuel. Comme son nom l'indique, il fait le "pont" entre deux transactions immobilières.

Concrètement, la banque vous avance une somme basée sur la valeur estimée de votre bien à vendre. Cette avance vous permet d'avoir les fonds nécessaires pour acquérir votre nouvelle résidence principale sans être bloqué par le délai de vente de votre appartement ou maison actuelle.

La durée du prêt relais est généralement comprise entre 12 et 24 mois maximum. Durant cette période, vous devez vendre votre ancien logement. Le produit de cette vente servira ensuite à rembourser le capital emprunté.

Pourquoi utiliser un prêt relais ?

Sur le marché immobilier actuel, les opportunités ne se présentent pas toujours au moment idéal. Vous pouvez trouver le bien parfait alors que votre propriété n'a pas encore trouvé acquéreur. Sans solution de financement adaptée, vous risquez de laisser passer cette opportunité.

Le prêt relais répond précisément à ce besoin : il vous offre la souplesse nécessaire pour saisir une occasion sans attendre. Cette solution évite également de devoir consentir à une vente précipitée à un prix inférieur à la valeur réelle de votre bien, simplement pour pouvoir financer rapidement votre nouvelle acquisition.

Les différents types de prêts relais :

Il existe plusieurs formules de prêt relais, chacune correspondant à une situation financière et à un projet immobilier spécifiques. Comprendre ces différences est essentiel pour faire le bon choix.

Le prêt relais sec : pour une trésorerie immédiate

Le prêt relais sec constitue la formule la plus simple. Vous empruntez une somme basée sur l'estimation de votre bien actuel, sans contracter de nouveau prêt immobilier en parallèle.

Cette option convient particulièrement aux personnes disposant déjà des fonds nécessaires pour leur achat (épargne, héritage, donation) mais dont la trésorerie est temporairement immobilisée dans leur logement actuel. Une fois votre ancien bien vendu, vous remboursez l'intégralité du montant du prêt en une seule fois.

Le prêt relais adossé : combiné à un nouveau crédit immobilier

Le prêt relais adossé, aussi appelé prêt relais couplé, associe le prêt relais à un prêt immobilier classique. C'est la formule la plus fréquemment utilisée.

Dans cette configuration, le prêt relais couvre une partie du prix d'achat de votre nouveau bien (correspondant à la valeur de votre logement actuel), tandis qu'un crédit immobilier traditionnel finance le reste. Cette solution est particulièrement adaptée lorsque votre nouvelle acquisition est plus chère que votre bien actuel.

Le fonctionnement est le suivant : pendant la durée du prêt relais, vous ne payez généralement que les intérêts du crédit relais (franchise partielle ou totale), tout en commençant à rembourser les mensualités du prêt immobilier classique. À la vente de votre ancien logement, le capital du prêt relais est remboursé en une fois.

Le prêt relais avec franchise totale : une option spécifique

Certains établissements proposent un prêt relais avec franchise totale d'amortissement et d'intérêts. Pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez rien du tout, ni capital ni intérêts.

Cette formule peut paraître attractive car elle évite une double charge financière temporaire. Toutefois, les intérêts continuent de courir et s'accumulent. Ils seront dus en totalité au moment du remboursement final, ce qui augmente considérablement le coût total de l'opération.

Comment est calculé le montant de votre prêt relais ?

Le coût du prêt relais que vous pourrez obtenir dépend directement de l'estimation de votre bien immobilier actuel.

Déterminer la valeur de votre bien actuel

La première étape consiste à faire estimer votre logement par un professionnel. Cette estimation doit être réaliste et tenir compte de l'état du marché immobilier local.

Les banques sont particulièrement vigilantes sur ce point et peuvent demander plusieurs avis d'agent immobilier.

N'oubliez pas : si vous surestimez la valeur de votre bien, vous risquez de vous retrouver en difficulté au moment de la vente réelle. À l'inverse, une estimation trop prudente limitera le montant que vous pourrez emprunter.

Le calcul de la quotité du prêt relais

Les établissements bancaires n'accordent jamais un prêt relais sur la totalité de la valeur estimée du bien.

La quotité, c'est-à-dire le pourcentage de la valeur qui peut être financé, varie généralement entre 50% et 80% selon votre profil et la banque.

Cette marge de sécurité protège l'établissement prêteur contre une éventuelle baisse du prix de vente ou des frais imprévus.

Exemples concrets de calcul

Exemple 1 - Prêt relais sec : Votre appartement est estimé à 300 000 €. La banque accepte une quotité de 70%. Le montant du prêt relais sera donc de : 300 000 € × 70% = 210 000 €.

Exemple 2 - Prêt relais adossé : Votre maison vaut 250 000 €. Vous souhaitez acheter un bien à 400 000 €. La banque vous accorde un prêt relais de 70% sur votre bien actuel, soit 175 000 €. Elle vous propose également un crédit immobilier classique pour financer les 225 000 € restants (en tenant compte de votre apport éventuel et des frais de notaire).

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

L'obtention d'un crédit relais n'est pas automatique. Les banques examinent attentivement votre dossier selon plusieurs critères.

Critères d'éligibilité au prêt relais

Premièrement, vous devez impérativement être propriétaire du bien qui servira de garantie.

Deuxièmement, votre bien doit être effectivement vendable. Un appartement situé dans une zone sans demande ou nécessitant des travaux importants sera plus difficile à financer via un prêt relais, car la banque prend le risque d'une non-vente.

La situation financière de l'emprunteur

Votre capacité de remboursement est scrutée de près. Les établissements vérifient que vos revenus permettent de supporter temporairement les charges liées au prêt relais et, le cas échéant, aux mensualités d'un nouveau crédit immobilier.

Le taux d'endettement ne doit généralement pas dépasser 35% de vos revenus nets, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière. Vos autres crédits en cours sont évidemment pris en compte dans ce calcul.

Votre historique bancaire compte également : des incidents de paiement récents ou un fichage FICP peuvent compromettre votre demande.

La valeur et l'état du bien à vendre

L'établissement bancaire évalue avec attention le bien qui servira de garantie. Un logement bien situé, en bon état et dans un marché dynamique sera plus facilement financé qu'un bien atypique ou nécessitant une rénovation.

Les banques privilégient les biens situés dans des zones où le marché immobilier est actif, car cela réduit le risque que votre logement ne trouve pas acquéreur rapidement.

Le fonctionnement détaillé du prêt relais

Pour bien utiliser ce type de financement, il est essentiel de comprendre précisément son mécanisme.

La durée du prêt relais : jusqu'à 24 mois

La durée maximale d'un prêt relais est généralement de 24 mois.

Cette période doit vous permettre de vendre votre bien dans de bonnes conditions, sans précipitation. Toutefois, plus la durée est longue, plus le coût total en intérêts sera élevé.

Le taux d'intérêt d'un prêt relais

Le taux appliqué à un crédit relais est généralement plus élevé que celui d'un prêt immobilier classique. Cela s'explique par le risque plus important pour la banque et la durée courte de l'opération.

Actuellement, les taux des prêts relais se situent souvent entre 0,5 et 2 points au-dessus des taux des crédits immobiliers traditionnels.

N'oubliez pas de prendre en compte le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui inclut tous les frais : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, garanties. C'est ce taux qui permet de comparer objectivement les offres.

Comment rembourser un prêt relais ?

Le mode de remboursement est un élément crucial qui influence directement le coût de votre emprunt.

Le remboursement avec franchise partielle

Avec une franchise partielle, vous ne remboursez que les intérêts mensuellement pendant la durée du prêt. Le capital reste dû et sera payé en une seule fois au terme, lors de la vente de votre bien.

Cette formule représente un compromis intéressant : vos charges mensuelles restent limitées, tout en évitant l'accumulation excessive d'intérêts.

Le remboursement avec franchise totale

La franchise totale signifie que vous ne payez rien pendant toute la durée du prêt relais. Ni capital, ni intérêts.

Attention toutefois : les intérêts continuent de courir et s'ajoutent au capital à rembourser. À l'échéance, vous devrez donc rembourser le montant du prêt initial plus tous les intérêts accumulés. Cette solution est la plus coûteuse.

Le remboursement en une seule fois à la vente

Quelle que soit la formule choisie (franchise totale ou partielle), le capital du prêt relais doit être remboursé intégralement lors de la vente du bien. Le notaire prélève automatiquement cette somme sur le prix de vente et la reverse directement à votre banque.

Si le prix de vente s'avère supérieur au montant du prêt relais plus les intérêts, la différence vous est versée. Dans le cas contraire, vous devrez compléter avec vos fonds propres.

Les avantages et les inconvénients du prêt relais

Comme tout produit financier, le crédit relais présente des points forts et des limites qu'il convient de peser attentivement.

Les avantages : souplesse et opportunité

Le principal avantage du prêt relais est de vous offrir une réelle souplesse dans la conduite de votre projet immobilier. Vous pouvez :

• faire une offre d'achat sans clause suspensive liée à la vente de votre bien actuel, ce qui renforce considérablement votre position face à d'autres acheteurs potentiels.
• évitez également de brader votre logement pour vendre rapidement.
• prendre le temps nécessaire pour obtenir le meilleur prix, tout en ayant déjà sécurisé votre nouvelle acquisition.

Les inconvénients : risques et coûts

Le coût constitue le premier inconvénient. Les intérêts d'un prêt relais sont plus élevés que ceux d'un crédit classique. À cela s'ajoutent les frais de dossier, les garanties, et l'assurance emprunteur.

Le risque principal réside dans la non-vente de votre bien dans les délais prévus. Si votre logement n'est pas vendu à l'échéance du prêt, vous devrez trouver une solution pour rembourser le capital, ce qui peut générer une situation financière très difficile.

Enfin, pendant la durée du prêt relais adossé, vous supportez une double charge : les intérêts du crédit relais et les mensualités du nouveau prêt immobilier. Votre trésorerie doit pouvoir absorber cette période.

Que se passe-t-il si votre bien n'est pas vendu à la fin du prêt relais ?

C'est la hantise de tout emprunteur ayant souscrit un prêt relais : l'échéance arrive et votre bien immobilier n'a toujours pas été vendu.

Les solutions en cas de non-vente

Si votre logement n'est pas vendu au terme du prêt relais, plusieurs options existent, mais aucune n'est véritablement confortable.

• La première solution consiste à négocier avec votre banque une prolongation de la durée du prêt. Certains contrats prévoient cette possibilité moyennant une augmentation du taux d'intérêt. Cette prolongation n'est jamais automatique et dépend de la bonne volonté de l'établissement prêteur.

• transformer le prêt relais en crédit immobilier classique. Cette opération, appelée consolidation, vous permet d'étaler le remboursement sur une durée plus longue.

Attention toutefois : vous vous retrouverez alors avec deux crédits immobiliers en cours, ce qui peut dépasser votre capacité d'endettement.

• mobiliser vos fonds propres ou votre épargne pour rembourser le prêt en attendant de vendre votre bien. Cela implique évidemment de disposer de liquidités suffisantes.

Dans le pire des cas, si aucune de ces solutions n'est envisageable, la banque peut prononcer la déchéance du terme du prêt relais et vous assigner en paiement devant le Tribunal judiciaire.

L'objectif de la banque est la vente forcée de votre bien, parfois malheureusement à un prix inférieur au marché.

Anticiper les imprévus

Pour éviter de vous retrouver dans cette situation délicate, plusieurs précautions sont indispensables :

• Premièrement, l'estimation de votre bien doit être réaliste, voire légèrement prudente. Une surestimation initiale est l'une des causes principales de non-vente dans les délais.

• Deuxièmement, mettez votre bien en vente dès la signature du compromis d'achat de votre nouveau logement, pas à la signature du prêt relais.

• Troisièmement, confiez la vente à un professionnel compétent (agent immobilier, notaire, site le bon coin) et soyez réactif aux demandes de visites. 

N'hésitez pas à ajuster le prix si les retours du marché l'imposent, plutôt que d'attendre passivement.

Enfin, constituez si possible une épargne de précaution qui pourrait couvrir tout ou partie du remboursement en cas de difficulté.

Simulation de prêt relais : comment faire ?

Avant de vous engager, réaliser une simulation précise est indispensable pour mesurer l'impact financier de votre projet.

Les outils de simulation en ligne

De nombreux sites proposent des simulateurs gratuits. Ces outils vous permettent d'obtenir rapidement une estimation du montant que vous pourrez emprunter et du coût total de l'opération.

Toutefois, ces simulateurs ne remplacent pas un échange avec un conseiller bancaire ou un courtier. Ils donnent une première approche, mais seule une étude personnalisée de votre dossier permettra d'obtenir une offre réelle.

Les informations nécessaires pour une simulation précise

Pour réaliser une simulation fiable, vous devrez renseigner :

• La valeur estimée de votre bien actuel
• Le prix d'achat de votre nouveau logement
• Vos revenus mensuels nets
• Vos charges et crédits en cours
• Votre apport personnel éventuel
• La durée souhaitée pour le prêt relais
• Le type de franchise envisagé

Plus ces informations seront précises, plus la simulation sera proche de la réalité.

Optimiser votre prêt relais : conseils d'expert

Fort de mon expérience en droit bancaire, je peux vous partager quelques conseils pratiques pour optimiser votre crédit relais.

• Préparer la vente de votre ancien logement

La clé d'un prêt relais réussi réside dans une vente rapide et au bon prix :

• Mettez votre bien en vente le plus tôt possible, idéalement dès que votre nouveau projet se concrétise.

• Fixez un prix réaliste dès le départ. Un bien surévalué ne se vend pas, et chaque mois qui passe vous coûte en intérêts de prêt relais. Si après quelques semaines vous n'avez pas de demandes de visite, c'est probablement que votre prix n'est pas adapté au marché.

Négocier avec votre banque ou un courtier

Ne considérez jamais la première offre comme définitive. Tout se négocie : le taux, la quotité, les frais de dossier, les conditions de franchise.

Si vous avez un bon profil (revenus stables, pas d'incidents bancaires, taux d'endettement faible), mettez ces atouts en avant. Faites également jouer la concurrence : mentionnez que vous consultez plusieurs établissements.

Un courtier en crédit immobilier peut s'avérer précieux. Ces professionnels connaissent les politiques de chaque banque et disposent souvent de conditions préférentielles. Leurs honoraires sont généralement compensés par les économies réalisées sur le taux et les conditions obtenues.

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Le prêt relais est une solution de financement qui peut grandement faciliter votre projet immobilier, à condition de bien en maîtriser les mécanismes et les risques. Une préparation minutieuse, une estimation réaliste de votre bien, et un accompagnement professionnel sont les clés d'une opération réussie.

En tant qu'avocat spécialisé en droit bancaire, je constate régulièrement que les difficultés surviennent lorsque les emprunteurs n'ont pas pleinement mesuré les implications de ce type de crédit.

Maître Guillaume PIERRE
Avocat en droit bancaire