Comment savoir combien je peux emprunter ?

Lorsque vous envisagez un achat immobilier, la première question qui se pose naturellement est : Comment savoir combien je peux emprunter ? Cette interrogation est au cœur de tout projet d'acquisition et mérite une clarification précise.

En tant qu'avocat en droit bancaire, j'accompagne quotidiennement de nombreux clients dans leurs démarches de financement immobilier, et je constate que comprendre leur capacité d'emprunt reste souvent flou pour beaucoup.

Comprendre votre capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt maximale que vous pouvez obtenir auprès d'une banque pour financer votre projet immobilier détermine directement votre budget réel.

Cette donnée est fondamentale car elle oriente vos recherches vers des propriétés correspondant à vos possibilités financières réelles.

Trop souvent, je rencontre des acquéreurs qui se lancent dans la recherche d'un bien sans avoir préalablement évalué leur capacité. Cette démarche peut conduire à des déceptions, voire à des situations délicates lorsqu'une promesse de vente a été signée sans disposition financière suffisante.

Prendre le temps de calculer votre crédit en amont vous permettra d'aborder sereinement votre projet et de vous positionner comme un acquéreur sérieux auprès des établissements bancaires.

Calculer votre capacité d'emprunt : les éléments essentiels à considérer

Le calcul de votre capacité d'emprunt repose sur plusieurs éléments que les banques analysent systématiquement lors de l'étude de votre dossier de demande de crédit immobilier. Ces critères donnent une évaluation de votre capacité à rembourser sur la durée prévue.

Quels revenus sont pris en compte pour le calcul ?

Les établissements bancaires prennent en compte l'ensemble de vos revenus réguliers et pérennes. Votre salaire net constitue évidemment la base du calcul, mais d'autres sources de revenus peuvent être considérées. Les revenus locatifs, par exemple, sont généralement pris à hauteur de 70% de leur montant, la banque appliquant une décote pour tenir compte des charges et des éventuelles périodes de vacance locative.

Si vous percevez des primes, leur prise en compte dépendra de leur régularité. Une prime annuelle inscrite dans votre contrat de travail sera intégrée au calcul, contrairement à des primes exceptionnelles. Les pensions alimentaires reçues, les allocations familiales et certaines prestations sociales peuvent également être considérées selon les établissements.

Pour les professions libérales, commerçants et artisans, les revenus des deux ou trois dernières années sont analysés. Une moyenne est généralement calculée pour déterminer les revenus annuels, en demandant vos avis d'imposition et vos bilans comptables.

Quelles charges doivent être incluses dans le calcul ?

À l'inverse des revenus, vos charges fixes viennent diminuer votre capacité. Les banques sont particulièrement attentives aux emprunts existants : prêt à la consommation, crédit auto, ou autres prêts immobiliers existants. Ces mensualités sont systématiquement déduites de vos revenus disponibles.

Les pensions alimentaires versées constituent également une charge prise en compte dans le calcul.

En revanche, vos dépenses courantes comme les impôts, les dépenses de scolarité, les dépenses de santé ou de loisirs ne sont pas directement intégrées dans le calcul bancaire, même si elles impactent votre budget réel.

Le rôle de l'apport dans votre projet immobilier

L'apport joue un rôle déterminant dans votre projet immobilier. Traditionnellement, les banques exigent un apport d'au moins 10% du prix d'achat, destiné à couvrir les frais de notaire et de dossier. Un apport plus important, de l'ordre de 20% ou plus, améliore considérablement votre profil.

Disposer d'un apport significatif vous permet souvent d'obtenir de meilleures conditions. Cela démontre également votre capacité à épargner et votre gestion financière saine, des éléments rassurants pour l'établissement.

Le taux d'endettement : le critère déterminant pour votre emprunt immobilier

La règle des 35% : comprendre le plafond d'endettement maximum

Le taux d'endettement, qui détermine votre capacité d'emprunt, correspond à la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos emprunts. Depuis plusieurs années, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé un plafond de 35% que les banques doivent respecter, sauf exceptions limitées. Cette règle constitue le critère déterminant dans l'évaluation de votre capacité d'emprunt.

Concrètement, si vous percevez 3 000 euros de revenus nets mensuels, vos mensualités de prêt immobilier, assurance emprunteur incluse, ne pourront pas dépasser 1050 euros. Cette limite vise à préserver votre reste à vivre. Elle protège à la fois l'emprunteur et le système bancaire.

Il est important de noter que ce taux d'endettement inclut l'assurance emprunteur, qui constitue généralement entre 0,20% et 0,40% du capital emprunté selon votre âge et votre état de santé.

Cette assurance, bien que n'étant pas obligatoire légalement, est systématiquement exigée par les banques pour garantir le crédit en cas de décès ou d'invalidité.

Peut-on dépasser le taux d'endettement ? Les exceptions et leurs limites

Dans ma pratique, je suis régulièrement interrogé sur la possibilité de dépasser ce seuil de 35%. La question mérite attention. Les banques disposent effectivement d'une marge de manœuvre limitée, leur permettant d'accorder jusqu'à 20% de leurs prêts immobiliers à des emprunteurs dépassant ce plafond.

Ces exceptions sont principalement réservées aux profils présentant des garanties solides :

• revenus élevés assurant un reste à vivre confortable même avec un endettement supérieur,
• primo-accédants jeunes avec une évolution de carrière prévisible,
• personnes disposant d'un patrimoine significatif.

Dans ces situations, un endettement de 40% ou plus peut être envisagé.

Cependant, un endettement trop élevé réduit considérablement vos marges de manœuvre financières et peut mettre en péril votre équilibre budgétaire en cas d'imprévu.

Comment calculer concrètement votre capacité d'emprunt ?

La formule de calcul simplifiée

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser une formule relativement simple.

Commencez par déterminer votre capacité de remboursement mensuelle : multipliez vos revenus nets mensuels par 35%, puis soustrayez vos charges actuelles.

Cette mensualité maximale doit ensuite être convertie en capital empruntable, en tenant compte de la durée envisagée et du taux proposé.

Plus la durée est longue et plus le taux est bas, plus le montant de votre crédit est élevé pour une même mensualité.

Cette conversion nécessite généralement l'utilisation d'un calculateur, car elle implique des calculs financiers complexes tenant compte de l'amortissement du prêt.

Un exemple de calcul pour mieux visualiser votre emprunt

Prenons un exemple concret pour illustrer ce calcul.

Imaginons que vous perceviez 2500 euros nets par mois et que vous remboursiez actuellement un crédit à la consommation de 200 euros mensuels. Votre capacité pour un prêt immobilier sera de : (2500 × 0,35) - 200 = 675 euros par mois.

Si vous empruntez sur 25 ans avec un taux de 3,5%, assurance comprise, ce qui correspond au marché actuel, cette mensualité de 675 euros vous permettrait d'emprunter environ 135000 € euros.

À cela, vous devez ajouter votre apport pour connaître votre capacité d'achat totale. Avec un montant de 30000 euros, vous pourriez ainsi viser des propriétés d'une valeur de 165000 euros environ, après déduction des frais de notaire d'au moins 8 %.

Comment utiliser une simulation pour estimer votre emprunt immobilier ?

Les simulateurs en ligne sont des instruments pratiques qui vous permettent d'évaluer rapidement votre capacité d'emprunt. Leur utilisation est gratuite et vous pouvez y accéder depuis n'importe quel espace en ligne.

Certaines simulations plus complètes vous donnent également la possibilité de voir l'impact de différents paramètres : augmentation de la durée du prêt, variation du taux, ajout d'un co-emprunteur. Cette fonctionnalité est particulièrement utile pour comparer différents scénarios et optimiser votre projet.

D'autres simulateurs plus élaborés intègrent le calcul des frais annexes : frais de garantie, frais de dossier. Ces simulations donnent une vision totalement complète du coût de votre projet immobilier.

Certains sites proposent même des simulations incluant les aides disponibles comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt d'Accession Sociale (PAS).

Facteurs influençant votre emprunt immobilier : au-delà des chiffres

L'impact de la durée du prêt sur la capacité d'emprunt

La durée du crédit constitue un levier majeur pour augmenter le montant de votre crédit.

Plus vous étalez votre crédit immobilier dans le temps, plus les mensualités diminuent, ce qui vous permet d'emprunter une somme plus importante tout en respectant le taux maximal.

Emprunter sur 25 ans plutôt que sur 20 ans peut augmenter le montant de votre crédit de 15 à 20%.

Cependant, cette stratégie a un coût : le coût total augmente significativement avec l'allongement de la durée du crédit. Les intérêts versés seront plus élevés, parfois de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Par ailleurs, depuis la mise en place des recommandations du HCSF, la durée maximale des prêts immobiliers est limitée à 25 ans, avec une possibilité d'extension à 27 ans pour les acquisitions dans le neuf ou les travaux importants. Cette limitation vise à protéger les emprunteurs d'un crédit excessif sur le long terme.

Comment les taux affectent votre emprunt ?

Les taux exercent une influence directe sur votre capacité.

Au cours des dernières années, nous avons assisté à une évolution significative : après une période de taux historiquement bas, ils ont connu une hausse notable. Cette augmentation impacte mécaniquement votre capacité d'emprunt.

Concrètement, un écart d'un point de pourcentage peut changer de 15 à 20% la capacité d'emprunt à mensualité égale. Si vous pouviez emprunter 250 000 euros à 2%, vous ne pourrez obtenir que 210 000 euros environ à 3,5%, toutes choses égales par ailleurs.

Emprunter seul ou à deux : quel impact sur la capacité d'emprunt ?

Réaliser un crédit immobilier à deux, que ce soit en couple marié, pacsé ou en concubinage, augmente mécaniquement votre capacité d'emprunt puisque les revenus des deux co-emprunteurs sont additionnés. Cette configuration est particulièrement avantageuse lorsque les deux personnes perçoivent des revenus réguliers.

Cependant, les charges de chacun sont également prises en compte. Si l'un des deux co-emprunteurs a des emprunts existants, ceux-ci viendront réduire la capacité globale. Dans certains cas, il peut être stratégiquement intéressant de solder ces emprunts avant de solliciter un prêt immobilier, afin d'optimiser votre profil.

Augmenter votre capacité d'emprunt : stratégies pour emprunter plus

Réduire ses charges fixes pour améliorer son profil

Si votre capacité d'emprunt s'avère insuffisante pour votre projet, plusieurs stratégies vous aident à l'améliorer.

La plus efficace consiste à réduire vos charges fixes, en particulier vos emprunts existants. Solder un crédit à la consommation avant de déposer votre dossier peut libérer plusieurs centaines d'euros de capacité mensuelle.

Cette démarche peut nécessiter d'utiliser une partie de votre épargne, mais elle s'avère souvent judicieuse sur le plan financier. Les taux des emprunts à la consommation sont généralement bien supérieurs à ceux des prêts immobiliers.

Rembourser par anticipation ces prêts vous fait économiser des intérêts tout en améliorant votre profil auprès de l'établissement.

L'importance d'un apport suffisant pour votre emprunt immobilier

Augmenter votre apport constitue un autre levier puissant pour concrétiser votre projet immobilier. Un montant substantiel rassure l'établissement sur votre sérieux et votre gestion financière saine. Il peut également vous donner accès à de meilleures conditions de prêt.

Pour constituer cet apport, plusieurs sources peuvent être mobilisées : votre épargne bien sûr, mais aussi un plan d'épargne logement arrivé à maturité, la participation ou l'intéressement versés par votre employeur, un héritage ou une donation familiale. Les fonds issus d'une vente immobilière précédente constituent également un apport de qualité.

Dans le contexte actuel de marché, je constate que les profils avec un apport d'au moins 20% sont nettement favorisés par les banques.

Si vous ne disposez pas encore de cette somme, il peut être judicieux de différer légèrement votre projet pour continuer à épargner, plutôt que de vous lancer avec un financement à 110% qui sera difficile à obtenir.

Profiter des aides et prêts aidés pour booster votre emprunt (PTZ, PAS...)

Les dispositifs d'aide à l'accession peuvent significativement augmenter le montant de votre crédit immobilier. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) s'adresse aux primo-accédants sous conditions de ressources et offre la possibilité de financer une partie de l'acquisition sans payer d'intérêt. Ce prêt complémentaire peut atteindre jusqu'à 40% du prix d'achat dans le neuf, et jusqu'à 40% dans l'ancien sous certaines conditions.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) offre un cadre avantageux aux ménages modestes et permet en outre de bénéficier d'une exonération et d'obtenir l'APL accession. Le Prêt Action Logement, anciennement 1% Logement, constitue une autre aide intéressante pour les salariés d'entreprises du secteur privé, avec des taux préférentiels et un cadre flexible.

Ces dispositifs ne sont pas toujours bien connus ou exploités.

Pourtant, ils peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros de financement supplémentaire.

Je recommande systématiquement à mes clients de vérifier leur éligibilité à ces aides avant de finaliser leur montage financier. Un courtier compétent saura identifier les dispositifs dont vous pouvez bénéficier et optimiser votre montage financier.

Capacité d'emprunt et capacité d'achat : quelle est la différence ?

Une confusion fréquente concerne la distinction entre la capacité d'emprunt et la capacité d'achat.

La capacité d'emprunt maximale que l'établissement acceptera de vous prêter correspond au montant de votre prêt immobilier. Votre capacité d'achat, elle, désigne le prix maximal du bien que vous pouvez acquérir.

Pour calculer sa capacité d'achat, vous devez ajouter votre apport au montant de votre crédit, puis déduire les frais annexes.

Ces frais atteignent environ 7 à 8% du prix dans l'ancien, et 2 à 3% dans le neuf. Si vous pouvez emprunter 200 000 euros et que vous disposez d'un montant de 20 000 euros, votre capacité d'achat sera d'environ 205 000 euros dans l'ancien, après déduction, mais de 213 000 euros dans le neuf.

Cette distinction est essentielle pour orienter efficacement votre recherche. Trop d'acquéreurs se concentrent uniquement sur leur crédit et découvrent tardivement que leur budget réel pour le bien est inférieur de plusieurs milliers d'euros. Anticiper cette réalité vous évitera des déceptions et des complications dans vos démarches.

Questions fréquentes sur votre emprunt immobilier

Puis-je emprunter sans apport ?

Techniquement, emprunter à 110%, reste possible, mais c'est devenu très difficile dans le contexte actuel. Les banques réservent généralement cette possibilité aux profils très solides : jeunes cadres avec d'excellentes perspectives d'évolution, personnes disposant d'un patrimoine existant, ou investisseurs expérimentés. Si vous n'avez pas d'apport, concentrez-vous d'abord sur la constitution d'une épargne de précaution.

Ma capacité d'emprunt est-elle la même dans toutes les banques ?

Non, chaque établissement applique ses propres critères d'analyse. Certaines banques sont plus souples sur l'endettement pour les hauts revenus, d'autres valorisent davantage la stabilité professionnelle. C'est pourquoi il est essentiel de comparer plusieurs offres. Un courtier peut vous faire gagner un temps précieux en ciblant les banques les plus adaptées à votre profil.

Comment est pris en compte mon statut professionnel ?

Votre situation professionnelle influe considérablement sur votre profil. Un CDI en dehors de la période d'essai offre le meilleur profil. Les CDD, contrats d'intérim et statuts de travailleur indépendant nécessitent généralement de justifier d'une ancienneté plus importante et de revenus réguliers sur plusieurs années. Les fonctionnaires bénéficient souvent d'un cadre favorable du fait de la sécurité de l'emploi public.

Que se passe-t-il si je devais dépasser mon endettement en cours de prêt ?

Une fois votre crédit accordé, une baisse de revenus ou l'apparition de nouvelles charges peuvent effectivement vous amener à dépasser votre endettement initial. Si vous rencontrez des difficultés, il est impératif de contacter rapidement votre établissement. Des solutions existent : modulation, report temporaire d'échéances, ou réaménagement du prêt. Ne laissez jamais une situation se dégrader sans réagir.

Les banques vérifient-elles réellement mes informations ?

Absolument. Les établissements bancaires procèdent à une vérification minutieuse de votre profil. Ils demandent systématiquement vos bulletins de salaire des trois derniers mois, vos avis d'imposition, vos relevés de compte, et peuvent solliciter des pièces complémentaires selon votre situation. Toute information inexacte ou falsification peut entraîner un refus immédiat ou, pire, l'annulation du prêt si elle est découverte ultérieurement avec la déchéance du terme.

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En conclusion, calculer sa capacité d'emprunt constitue une étape fondamentale dans la concrétisation de votre projet immobilier. Cette estimation vous permet d'aborder sereinement vos démarches auprès des établissements bancaires. N'hésitez pas à prendre le temps nécessaire pour analyser votre situation, utiliser les outils de simulation en ligne, et surtout, à consulter des professionnels pour optimiser votre profil.

En tant qu'avocat en droit bancaire, je reste à votre disposition pour vous accompagner dans l'analyse de votre crédit immobilier et la sécurisation juridique de votre acquisition immobilière. Chaque situation est unique et mérite une attention particulière pour garantir la réussite de votre projet dans un cadre optimal.