La portabilité du prêt immobilier

Après plusieurs années d'exercice en droit bancaire, je constate que mes clients s'interrogent de plus en plus sur la portabilité du prêt immobilier. Cette solution méconnue mérite pourtant toute notre attention, particulièrement dans le contexte actuel du marché immobilier.

Qu'est-ce que la portabilité du prêt immobilier ?

Définition et principe du transfert de prêt

La portabilité du prêt immobilier consiste à transférer votre crédit immobilier en cours vers un nouveau bien immobilier lors d'une acquisition.

Concrètement, cette opération vous permet de conserver les conditions de votre contrat de prêt initial, notamment votre taux d'intérêt, lorsque vous vendez votre logement actuel pour en acheter un autre.

Le principe est simple : plutôt que de solder votre emprunt en cours et de souscrire un nouveau crédit, vous transférez votre financement existant sur votre nouvel achat.

Cette transférabilité du prêt représente un avantage considérable, surtout si vous avez obtenu un taux avantageux il y a quelques années.

Pourquoi envisager la portabilité d'un prêt immobilier aujourd'hui ?

Les avantages de la portabilité pour l'emprunteur

Conserver un taux d'intérêt avantageux

Le principal attrait réside dans la possibilité de conserver votre taux d'intérêt initial. Si vous avez souscrit votre crédit il y a quelques ans à un taux fixe de 1,5% et que les taux immobiliers actuels tournent autour de 3,5% ou plus, sans atteindre le taux d'usure, la portabilité du prêt immobilier vous permet de maintenir cet avantage financier considérable.

Éviter les frais de remboursement anticipé (IRA)

Lorsque vous vendez votre bien immobilier, vous devez normalement rembourser votre prêt par anticipation. Cette opération engendre souvent des pénalités de remboursement anticipé, communément appelées IRA. Ces pénalités de remboursement peuvent représenter jusqu'à 3% du capital restant dû, soit une somme conséquente.

La portabilité du pret vous permet d'éviter ces frais puisque vous ne soldez pas votre emprunt : vous le transférez simplement. C'est un argument financier de poids dans votre projet immobilier.

Simplification des démarches et potentielle économie sur l'assurance

Le transfert de prêt peut également simplifier les demarches administratives. Plutôt que de constituer un nouveau dossier complet auprès d'une banque, vous travaillez avec votre établissement bancaire actuel qui connaît déjà votre situation.

Par ailleurs, votre assurance emprunteur peut être conservée dans certains cas, ce qui représente une économie supplémentaire, notamment si vous avez souscrit ce contrat à un moment où votre état de santé ou votre âge vous permettaient d'obtenir des conditions plus favorables qu'aujourd'hui.

Comment fonctionne la portabilité du prêt immobilier ?

Les conditions pour bénéficier du transfert de prêt

Comment savoir si votre prêt est transférable ?

La clause de portabilité doit y figurer dans votre offre.

Critères d'éligibilité et clauses contractuelles

Pour bénéficier de la portabilité du crédit, plusieurs conditions doivent généralement être réunies :

L'opération doit intervenir dans un délai raisonnable entre la vente de votre bien actuel et l'achat du nouveau logement. La plupart des banques exigent que les deux opérations se déroulent de manière quasi simultanée.

Votre situation financière doit rester stable ou s'être améliorée depuis l'obtention du prêt initial. La banque procédera à une nouvelle évaluation de votre dossier, même si les conditions de taux sont conservées.

Le montant du nouveau financement doit être cohérent avec le capital restant dû. Si votre nouvel achat nécessite un crédit bien supérieur à votre emprunt en cours, vous devrez souscrire un prêt complémentaire aux conditions actuelles du marche.

Les étapes clés du processus de transfert

Le processus de transférabilité du prêt se déroule en plusieurs phases.

• l'information de votre établissement bancaire de votre projet de vente et d'achat.
• constituer un dossier actualisé comprenant les documents relatifs à votre nouvelle acquisition : compromis de vente, justificatifs de revenus récents, et tout élément permettant à la banque d'évaluer la faisabilité de l'opération.

Si le prix du nouveau logement est supérieur au capital restant dû, vous devrez négocier un crédit complémentaire.

Ce prêt additionnel sera soumis aux taux immobiliers actuels, créant ainsi une situation hybride : une partie de votre financement bénéficiera de votre taux avantageux d'origine, l'autre partie aux conditions du jour.

Le rôle de la banque

La banque doit donner son accord explicite pour le transfert, ce qui n'est jamais automatique.

Dans ma pratique, je constate que les banques examinent avec attention la rentabilité de l'opération pour elles. Si les taux ont fortement augmenté depuis votre crédit initial, certains établissements peuvent se montrer réticents.

Les risques et inconvénients potentiels de la portabilité

La hausse des taux d'intérêt actuels

La hausse des taux d'intérêt actuels, qui constitue le principal argument en faveur de la portabilité, peut aussi devenir un obstacle.

Les banques, conscientes de la perte de rentabilité que représente le maintien d'un taux fixe très bas dans un contexte de remontée des taux, peuvent se montrer peu coopératives.

Les banques multiplient les exigences ou retardent l'instruction des dossiers de transférabilité, espérant sans doute décourager les emprunteurs.

La nécessité d'une nouvelle évaluation par la banque

Même si vous conservez votre taux d'intérêt initial, la banque procède à une nouvelle analyse de votre dossier.

Votre situation professionnelle, vos revenus, votre taux d'endettement : tous ces éléments seront passés au crible.

Si votre situation s'est dégradée depuis l'obtention de votre prêt initial, le transfert peut être refusé, même en présence d'une clause de portabilité dans votre contrat.

Cette réalité surprend souvent mes clients qui pensent que la portabilité est un droit acquis. En réalité, c'est une faculté offerte sous conditions, et ces conditions peuvent évoluer.

Les frais associés au transfert (hypothèque, garantie)

La portabilité n'est pas totalement gratuite. Si votre crédit initial était garanti par une hypothèque sur votre ancien logement, cette garantie devra être transférée ou reconstituée sur le nouveau bien.

La complexité de l'assurance emprunteur et de la garantie

L'assurance emprunteur constitue un point technique souvent négligé. Lors d'un transfert, se pose la question du maintien ou du renouvellement de cette assurance.

Si votre état de santé s'est dégradé ou si votre âge a augmenté significativement, une nouvelle souscription peut s'avérer plus coûteuse.

De même, selon la nature de la garantie bancaire choisie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution), les procédures de transfert peuvent varier en complexité et en coût.

Quelles alternatives à la portabilité du prêt immobilier ?

La renégociation de prêt

Si votre contrat ne prévoit pas de clause de portabilité ou si votre banque refuse le transfert, la renégociation de votre prêt actuel peut constituer une alternative.

Cette solution consiste à modifier les conditions de votre crédit en cours pour bénéficier de taux plus favorables si le marche a évolué dans un sens favorable depuis votre souscription initiale.

Le rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier par un autre établissement bancaire représente une autre solution. Cette opération consiste à faire racheter votre prêt par une banque concurrente qui vous propose de meilleures conditions.

Le prêt relais en cas d'achat avant la vente

Le prêt relais constitue une solution de financement temporaire lorsque vous achetez un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien.

Cette formule vous permet d'obtenir une avance sur le prix de vente de votre bien actuel, vous donnant ainsi la capacité financière d'acquérir votre nouvelle propriété.

Cette solution n'est pas incompatible avec la portabilité : vous pouvez souscrire un prêt relais en attendant de finaliser la vente, puis transférer votre crédit immobilier sur le nouveau bien une fois l'opération conclue.

Mes conseils pour réussir votre transfert de prêt immobilier

Négocier la clause de transférabilité dans votre contrat

Au moment de souscrire votre crédit immobilier, la négociation de la clause de portabilité doit figurer parmi vos priorités.

Cette clause n'est pas toujours proposée spontanément par les banques, particulièrement dans un contexte de taux bas où les établissements anticipent une éventuelle remontée du marche.

Insistez pour que cette clause soit inscrite dans votre contrat de prêt, et assurez-vous qu'elle soit rédigée de manière claire et précise.

Les conditions de mise en œuvre doivent être explicites : délai entre la vente et l'achat, montant maximum du nouveau financement, procédures à suivre.

Que faire en cas de refus de transfert de prêt ?

Le refus de transfert par votre banque n'est pas nécessairement définitif.

En tant qu'avocat, j'ai souvent aidé des clients à contester ces refus lorsqu'ils me semblaient injustifiés au regard des clauses contractuelles ou des conditions de marche.

Commencez par demander à votre banque les motifs précis de son refus.

Cette demande doit être formulée par écrit et la réponse doit l'être également. Si ces motifs vous semblent contestables, une négociation peut être engagée, éventuellement avec l'appui de votre avocat en droit bancaire.

Conclusion

La portabilité du crédit immobilier n'est pas une solution miracle, mais elle constitue un levier financier qui mérite d'être exploré.

Dans un marche immobilier marqué par la volatilité des taux et l'aspiration croissante à la mobilité résidentielle, elle représente un outil d'optimisation financière que tout emprunteur avisé devrait connaître et, le cas échéant, utiliser.

N'hésitez pas à me contacter pour une analyse personnalisée de votre situation. Chaque dossier est unique, et l'intérêt de la portabilité doit être évalué au regard de vos objectifs spécifiques, de votre situation financière, et des conditions actuelles du marche.

Maître Guillaume PIERRE
Avocat en droit bancaire