La saisie immobilière est l’ultime mesure d’exécution dont dispose une banque lorsque les tentatives de recouvrement amiable ou les saisies sur comptes bancaires se révèlent insuffisantes.
Elle permet au créancier de faire vendre judiciairement un bien immobilier afin de récupérer les sommes dues au titre d’un prêt impayé.
En pratique, de nombreuses saisies immobilières sont engagées à la suite de saisies bancaires irrégulières ou disproportionnées, ce qui ouvre la voie à une contestation globale de la procédure d’exécution.
Les règles juridiques applicables à la contestation des mesures d’exécution, aux nullités et aux erreurs de procédure sont détaillées dans la page dédiée à la contestation des saisies bancaires et immobilières.
Quand une banque peut-elle engager une saisie immobilière ?
La banque ne peut pas saisir un bien immobilier sans respecter des conditions strictes.
Elle doit notamment disposer :
- d’un titre exécutoire valable (acte notarié de prêt, jugement, etc.) ;
- d’une créance exigible et non prescrite ;
- d’un impayé suffisamment caractérisé (déchéance du terme régulièrement prononcée).
Dans la majorité des dossiers, la saisie immobilière intervient après :
- des impayés répétés sur un crédit immobilier ;
- l’échec de mesures de recouvrement moins intrusives ;
- parfois, une saisie bancaire préalable restée infructueuse.
Les grandes étapes de la saisie immobilière
Le commandement de payer valant saisie immobilière
La procédure débute par un commandement de payer délivré par commissaire de justice.
Cet acte fait courir un délai de deux mois, durant lequel le propriétaire peut encore agir.
C’est une phase déterminante : de nombreuses nullités de procédure sont identifiables à ce stade (titre irrégulier, montants erronés, défaut de mentions obligatoires).
L’assignation et l’audience d’orientation
À défaut de régularisation, le créancier assigne le débiteur devant le juge de l’exécution.
Lors de l’audience d’orientation, le juge peut :
- vérifier la régularité de la procédure ;
- autoriser une vente amiable ;
- ou ordonner la vente forcée du bien.
C’est également à ce stade que peuvent être soulevés :
- les vices affectant le titre exécutoire ;
- les irrégularités antérieures (saisies bancaires abusives, cumul disproportionné des poursuites).
Vente amiable ou adjudication judiciaire
La vente amiable permet au propriétaire de conserver la maîtrise du prix et des conditions de cession.
À défaut, le bien est vendu aux enchères publiques, souvent à un prix inférieur à sa valeur réelle.
Même après l’adjudication, la procédure ne met pas nécessairement fin aux difficultés financières si le prix de vente ne couvre pas l’intégralité de la dette.
Saisie immobilière et contestation : ce que les propriétaires ignorent souvent
Contrairement à une idée répandue, la saisie immobilière n’est pas automatique et n’est pas irréversible.
Sont fréquemment contestables :
- la déchéance du terme du prêt ;
- le montant exact de la créance ;
- la régularité des actes de procédure ;
- la proportionnalité des mesures d’exécution engagées par la banque.
Lorsque la saisie immobilière fait suite à une saisie bancaire irrégulière ou excessive, il est possible de remettre en cause l’ensemble de la chaîne d’exécution.
Pourquoi agir tôt est déterminant
La saisie immobilière s’inscrit dans des délais longs, mais chaque étape est encadrée par des règles strictes.
Une réaction tardive réduit considérablement les marges de manœuvre.
L’intervention d’un avocat permet notamment :
- d’identifier les nullités exploitables ;
- de solliciter des délais ou une vente amiable ;
- de contester les mesures d’exécution disproportionnées ;
- de préserver les droits patrimoniaux du propriétaire.
Conclusion – La saisie immobilière n’est jamais une formalité bancaire
La saisie immobilière est une procédure lourde, coûteuse et strictement encadrée.
Elle repose souvent sur une accumulation de mesures d’exécution dont la régularité doit être vérifiée avec rigueur.
Une analyse juridique approfondie permet, dans de nombreux cas, de ralentir, encadrer ou contester la procédure engagée par la banque.
Inscrit au Barreau de Paris depuis 2003, Maître Pierre accompagne ses clients en droit bancaire et financier
(litiges, crédit, caution, recouvrement, responsabilité de la banque). Vous avez une question sur votre situation ?
Bonjour, je suis en litige avec le crédit foncier au sujet du crédit immobilier suite à ce litige il y a une demande de saisie immobilier. Ne comprenant pas la somme qu’il me réclame , tout d’abord je voudrait que vous examiner mon dossier et suite à cela que mon fils puisse faire une demande de rachat de mon bien immobilier.
Je prends bien en charge votre dossier concernant le litige avec le Crédit Foncier et la procédure de saisie immobilière engagée à votre encontre.
Nous allons d’abord analyser en détail le décompte réclamé par la banque afin de comprendre l’origine et la légitimité des sommes exigées. Il est fréquent que ces montants incluent des pénalités ou intérêts contestables.
Je vais donc :
Examiner le dossier complet (titre exécutoire, décompte de créance, historique des paiements, commandement de payer, etc.) ;
Vérifier s’il existe des irrégularités de procédure ou de calcul susceptibles de suspendre ou réduire la saisie ;
Évaluer la possibilité pour votre fils de formuler une offre de rachat du bien, soit dans le cadre d’une vente amiable autorisée par le juge, soit avant la vente forcée.
Merci de me transmettre dès que possible :
le commandement de payer valant saisie immobilière,
le décompte du Crédit Foncier,
et toute correspondance récente avec le créancier ou l’huissier.
Dès réception, je procèderai à une analyse rapide du dossier pour vous indiquer la meilleure stratégie :