La saisie vente immobilière par la banque

La saisie vente immobilière par la banque est une procédure utilisée pour faire vendre un bien et récupérer son prix de vente.

Cette procédure de saisie immobilière expose le banquier à plusieurs difficultés.

Elle débute par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie, puis la vente de l’immeuble et la distribution du prix de vente.

La difficulté réside lorsque la saisie vente immobilière ne couvre pas votre dette.

La délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière

Le commandement de payer valant saisie est délivré par un commissaire de justice.

Il doit ensuite être publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

C’est l’acte par lequel la banque commence la procédure de saisie et l’on comprend donc qu’il en conditionne sa validité.

Si un avocat spécialiste en droit bancaire, parvient à faire annuler ce commandement de payer par le Tribunal, toute la procédure sera annulée pour la banque.

En conséquence, le banquier a intérêt à se montrer très vigilant, tant en ce qui concerne le destinataire du commandement de payer que de son contenu.

A qui doit-être délivré le commandement de payer valant saisie vente immobilière ?

La procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête de la banque.

Si l’immeuble constitue la résidence de la famille, le commandement devra être dénoncé au conjoint du propriétaire, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte et ce, à peine de caducité.

Il s’agit d’informer le conjoint non-propriétaire de la saisie visant la résidence de la famille.

Que doit contenir un commandement de payer valant saisie pour être valable ?

Il doit figurer, à peine de nullité au sein du commandement de payer valant saisie, des mentions absolument nécessaires comme :

Un décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires.

La jurisprudence veille au respect de cette exigence, de manière à ce que vous puissiez connaître le détail des sommes dues, raison pour laquelle les banques doivent se montrer particulièrement attentives.

Si le créancier saisissant agit en vertu d’une transmission de la créance contenue dans le titre exécutoire fondant les poursuites, le commandement vise l’acte de transmission à moins que le débiteur n’en ait été régulièrement avisé au préalable » (CPC exéc., art. R. 321-3).

Là encore, il convient d’être vigilant, car il n’est pas rare que les banques fassent l’objet d’une fusion-absorption, l’établissement absorbant recueillant alors les créances de l’absorbé.

Il convient donc de notifier au débiteur la transmission de cette créance à défaut le commandement de payer sera annulé.

La vente de l’immeuble saisi

La vente de l’immeuble est naturellement l’objectif de la saisie immobilière.

L’article L. 311-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose à ce titre :

« La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix ».

L’assignation à l’audience d’orientation

Vous recevez une assignation à une audience d’orientation devant le Juge de l’exécution.

Cette assignation doit intervenir dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie.

C’est un moment important de la procédure de saisie vente immobilière par la banque.

À cette occasion, le juge de l’exécution doit vérifier que les conditions de la saisie sont réunies, statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et déterminer les modalités de poursuite de la procédure.

Le jugement d’orientation, qui doit mentionner « le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires » est naturellement doté de l’autorité de la chose jugée

Aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci.

Toutefois, il ne faudrait pas croire qu’à ce stade de la procédure, le banquier soit à l’abri de toute critique.

En votre qualité d’emprunteur vous pouvez parfaitement agir contre votre banque en responsabilité pour manquement à ses obligations d’information et de mise en garde à l’occasion de la souscription des prêts notariés sur le fondement desquels la saisie immobilière a été pratiquée.

La Cour de cassation a décidé que le juge de l’exécution pouvait être amené à se prononcer sur le caractère abusif d’une clause du contrat de prêt en dépit de l’autorité de chose jugée attachée au jugement d’orientation.

Les banques doivent donc stipuler des clauses irréprochables de manière à éviter une nullité de la procédure de saisie vente immobilière par la banque.

La vente amiable ou par adjudication

Si la saisie immobilière peut déboucher sur la vente amiable sur autorisation judiciaire de l’immeuble, celui-ci est bien souvent adjugé au terme des enchères organisées à cet effet.

Mais le banquier devra être prudent jusqu’au complet paiement du prix (et des frais) ou, du moins jusqu’à sa consignation, dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères (art. R. 322-56 du CPC).

Cette réitération pouvant être demandée par le créancier poursuivant, un créancier inscrit ou le débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée

Si l’adjudicataire ne s’acquitte pas de ses diverses obligations, la vente sera en outre « résolue de plein droit ».

La distribution du prix de vente de l’immeuble

La distribution du prix constitue le prolongement naturel de la saisie.

Cette distribution prend naturellement tout son sens en présence d’une pluralité de créanciers admis à faire valoir leurs droits sur l’immeuble afin de répartir le prix de celui-ci.

Les créanciers admis à faire valoir leurs droits sur le prix de vente de l’immeuble sont énoncés au sein de l’article L. 331-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il s’agit du créancier poursuivant, des créanciers inscrits à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, des créanciers inscrits avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure, des créanciers titulaires d’un privilège général (syndic) ainsi que des créanciers titulaires d’une sûreté publiée sur les immeubles par destination saisis avant la publication du titre de vente.

Les créanciers inscrits doivent toutefois déclarer leur créance : ceux inscrits à la date de la publication du commandement de payer valant saisie devront le faire dans les deux mois à compter de la dénonciation dudit commandement sous peine d’être déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble.

La répartition du prix de vente de l’immeuble

La distribution du prix de l’immeuble qui est poursuivie à la diligence du créancier saisissant ou, à son défaut, du créancier le plus diligent ou du débiteur peut être amiable ou judiciaire.

Du commandement de payer valant saisie à la distribution du prix de l’immeuble faisant suite à sa vente, la procédure de saisie immobilière recèle potentiellement un certain nombre de dangers pour les établissements bancaires.

Un avocat spécialisé en droit bancaire sera nécessaire pour vous assister et contrôler le respect par la banque de la procédure de saisie vente, car un certain nombre d’éléments dépendent de la pratique bancaire.