Prêt relais : que faire quand le bien ne se vend pas et que la banque réclame le remboursement

Votre prêt relais arrive à échéance dans deux mois et votre bien n’est toujours pas vendu. La banque vous a envoyé un courrier rappelant la date de remboursement. Vous demandez une prolongation — elle refuse. Vous sentez la pression monter : si vous ne remboursez pas à l’échéance, la banque peut prononcer la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totalité du capital. Puis vient l’assignation, la saisie, la vente forcée à prix bradé.

Ce scénario est fréquent. Le prêt relais est un crédit à haut risque, et les litiges avec les banques sont nombreux — souvent parce que la banque a accordé le prêt sur une estimation irréaliste, ou parce qu’elle refuse de négocier quand le marché immobilier ralentit.

Comment fonctionne le prêt relais

Le prêt relais est un crédit court terme (12 à 24 mois) qui vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. La banque vous avance une somme calculée sur la valeur estimée de votre bien actuel — en général entre 50 et 80 % de cette estimation.

Prêt relais sec : vous empruntez uniquement sur la valeur de votre bien, sans nouveau crédit immobilier en parallèle. Le capital est remboursé en une fois à la vente.

Prêt relais adossé : le relais est couplé à un crédit immobilier classique pour financer le nouveau bien. Pendant la durée du relais, vous supportez les intérêts du relais + les mensualités du nouveau prêt. C’est la formule la plus courante — et la plus risquée en termes d’endettement.

Franchise partielle ou totale : avec la franchise partielle, vous ne payez que les intérêts pendant la durée du relais. Avec la franchise totale, vous ne payez rien — mais les intérêts s’accumulent et alourdissent la facture finale.

Le bien ne se vend pas : ce qui se passe

C’est le contentieux n°1 du prêt relais. Le marché immobilier ralentit, votre bien est surévalué, les acheteurs ne se présentent pas. L’échéance approche et vous n’avez pas les fonds pour rembourser.

La banque peut prolonger — mais elle n’y est pas obligée. Certains contrats prévoient une clause de prolongation (6 à 12 mois supplémentaires), parfois avec un taux majoré. Si le contrat ne prévoit rien, c’est une négociation pure. La banque évalue si le bien a des chances de se vendre à court terme.

Si la banque refuse de prolonger : elle prononce la déchéance du terme. Le capital total devient immédiatement exigible (prêt relais + intérêts accumulés). Si vous ne pouvez pas payer, la banque engage une procédure de recouvrement : mise en demeure, assignation devant le tribunal judiciaire, saisie immobilière.

La vente forcée. La banque peut obtenir la vente aux enchères de votre bien. Le prix de vente forcée est presque toujours inférieur au prix de marché — parfois de 30 à 40 %. Vous perdez de l’argent et vous restez redevable de la différence si le prix de vente ne couvre pas la dette.

Quand la banque est en faute

Le prêt relais est un crédit à risque par nature. La banque qui l’accorde a des obligations renforcées :

Estimation irréaliste du bien. La banque a calculé le prêt relais sur une estimation gonflée (70 % de 400 000 € alors que le bien vaut en réalité 300 000 €). Résultat : le prêt est surdimensionné, le bien ne se vend pas au prix attendu, et le client se retrouve avec un trou de financement. Si la banque a validé une estimation manifestement excessive sans vérification, elle a manqué à son devoir de vigilance.

Défaut de mise en garde. La banque n’a pas alerté l’emprunteur sur le risque d’endettement excessif. Avec un prêt relais adossé, le client supporte pendant 12 à 24 mois les intérêts du relais + les mensualités du nouveau crédit. Si le taux d’endettement dépasse 35 % pendant cette période, la banque aurait dû vous mettre en garde — et si elle ne l’a pas fait, elle engage sa responsabilité.

Défaut de conseil. La banque n’a pas informé le client des risques spécifiques du prêt relais : risque de non-vente, coût de la franchise totale (intérêts capitalisés), conséquences de la déchéance du terme. Un emprunteur non averti qui découvre ces risques après coup peut invoquer le manquement au devoir de conseil.

Refus abusif de prolongation. La banque refuse de prolonger alors que le bien est en cours de vente (compromis signé, offre en attente) et que le client n’est pas en défaut. Un refus disproportionné dans ces circonstances peut être contesté devant le juge.

Que faire si vous êtes en difficulté

1. Baissez le prix de vente. C’est la solution la plus directe. Si votre bien ne se vend pas, le prix est probablement trop élevé. Mieux vaut vendre 10 % en dessous de l’estimation que de subir une vente forcée à -35 %. Chaque mois qui passe coûte des intérêts.

2. Négociez la prolongation avec la banque. Envoyez un courrier recommandé avec les preuves que le bien est activement en vente (mandat d’agence, annonces, statistiques de visites, offres reçues). Proposez un calendrier réaliste. Si le contrat prévoit une clause de prolongation, invoquez-la.

3. Demandez la transformation en crédit classique. Certaines banques acceptent de transformer le prêt relais en crédit immobilier amorti sur 15-20 ans. Vous vous retrouvez avec deux crédits, mais le remboursement est étalé. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %.

4. Contestez la déchéance du terme. Si la banque a prononcé la déchéance du terme, un avocat peut la contester devant le juge : clause abusive, absence de mise en demeure préalable régulière, disproportion entre la mesure et la situation (vente imminente). Le juge peut accorder des délais de paiement (jusqu’à 24 mois, article 1343-5 du Code civil).

5. Engagez la responsabilité de la banque. Si la banque a accordé le prêt relais sur une estimation irréaliste, sans mise en garde sur le risque d’endettement, ou sans vérifier votre capacité à supporter le double endettement, elle a commis une faute. Les dommages-intérêts peuvent compenser une partie significative du préjudice (intérêts payés, perte sur la vente forcée, frais de procédure).

Questions fréquentes