Intérêts intercalaires : calculer et éviter ces frais

Définition des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont des frais bancaires spécifiques liés au crédit immobilier. Savoir comment les calculer et éviter ces frais peut vous permettre d'économiser de l'argent. Ils correspondent aux intérêts que l'emprunteur doit payer sur les fonds déjà débloqués par la banque, avant le début du remboursement classique du prêt par mensualités.

Concrètement, lorsque votre établissement de crédit débloque une partie du montant emprunté, vous commencez immédiatement à payer des intérêts sur cette somme versée, même si vous n'avez pas encore reçu la totalité du capital et que vous n'avez pas commencé à rembourser le prêt lui-même.

L'emprunteur ne règle que les intérêts calculés sur la partie débloquée, sans amortir le capital.

Dans quels cas s'appliquent-ils ?

Les intérêts intercalaires s'appliquent principalement dans trois situations d'achat immobilier :

• La construction de maison individuelle : Les fonds sont débloqués progressivement selon l'avancement des travaux, généralement en quatre ou cinq appels de fonds (fondations, mise hors d'eau, mise hors d'air, achèvement).
• L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) : Le déblocage s'effectue par étapes jusqu'à la livraison du bien, suivant un calendrier défini dans le contrat de réservation.
• Les travaux de rénovation : Lorsque vous empruntez pour financer des travaux importants dans un logement, les fonds peuvent être versés progressivement selon l'avancement du chantier.

Dans ces trois cas, le décalage entre le déblocage des fonds et l'achèvement du projet génère des intérêts intercalaires que vous devez payer au fur et à mesure.

Les avantages et les inconvénients

Les avantages :

• Permettent de financer un projet sans disposer immédiatement de la totalité des fonds
• Évitent à la banque de débloquer l'intégralité du capital alors que le bien n'est pas terminé
• Offrent une certaine souplesse dans le paiement, puisque vous ne remboursez pas encore le capital
• Correspondent au coût réel de l'argent effectivement utilisé

Les inconvénients :

• Augmentent le coût total de votre crédit immobilier
• Représentent une charge financière supplémentaire pendant la construction
• Peuvent s'additionner au loyer si vous êtes encore locataire pendant les travaux
• S'alourdissent en cas de retard de chantier
• Sont parfois difficiles à anticiper précisément dans votre budget

Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

Les éléments essentiels du calcul

Le calcul des intérêts intercalaires repose sur quatre éléments principaux :

• Le montant débloqué : Seule la somme effectivement versée par la banque est prise en compte. Si votre prêt est de 200000 € mais que seulement 50000 € ont été débloqués, les intérêts se calculent uniquement sur ces 50000 €.
• Le taux d'intérêt du prêt : C'est le même taux que celui appliqué à votre crédit immobilier global. Si vous avez négocié un taux de 3%, c'est ce taux qui servira au calcul.
• La durée : Les intérêts courent depuis la date de déblocage des fonds jusqu'au début du remboursement normal du prêt, généralement à la livraison du bien.
• La formule de calcul : Montant des intérêts intercalaires = (Capital débloqué × Taux annuel × Nombre de jours) / 365

À cela s'ajoute l'assurance emprunteur, qui est également calculée sur le montant débloqué pendant cette période.

Exemple concret de calcul pour un projet de construction

Prenons un exemple détaillé pour bien comprendre :

Votre projet :

• Montant total du prêt : 200000 €
• Taux d'intérêt : 3% annuel
• Taux d'assurance : 0,30%
• Durée de construction prévue : 12 mois

Déblocages progressifs :

1er appel de fonds - Fondations (25% = 50000 €) au mois 1

• Intérêts sur 11 mois : (50000 × 3% × 335 jours) / 365 = 1 377 €
• Assurance : (50000 × 0,30% × 335 jours) / 365 = 138 €

2ème appel - Mise hors d'eau (30% = 60000 €) au mois 4

• Intérêts sur 8 mois : (60000 × 3% × 245 jours) / 365 = 1 208 €
• Assurance : (60000 × 0,30% × 245 jours) / 365 = 121 €

3ème appel - Mise hors d'air (25% = 50000 €) au mois 7

• Intérêts sur 5 mois : (50000 × 3% × 153 jours) / 365 = 628 €
• Assurance : (50000 × 0,30% × 153 jours) / 365 = 63 €

4ème appel - Achèvement (20% = 40000 €) au mois 11

• Intérêts sur 1 mois : (40000 × 3% × 31 jours) / 365 = 102 €
• Assurance : (40000 × 0,30% × 31 jours) / 365 = 10 €

Coût total des intérêts intercalaires : 3 315 € + 332 € d'assurance = 3 647 €

Ce montant vient s'ajouter au coût total de votre crédit immobilier.

Intégration dans un tableau d'amortissement

Les intérêts intercalaires ne figurent généralement pas dans le tableau d'amortissement classique de votre prêt. Ils constituent une charge à part, payée avant le début du remboursement normal.

Cependant, une fois la construction achevée et le bien livré, votre tableau d'amortissement démarre avec :

• Le montant total du capital emprunté (200000 € dans notre exemple)
• La durée initialement prévue (par exemple 20 ans)
• Le taux négocié (3%)
• Des mensualités constantes incluant capital et intérêts

Les intérêts intercalaires déjà payés ne réduisent pas le capital restant dû.

Vous remboursez donc bien la totalité des 200000 € empruntés, plus les intérêts du crédit, auxquels s'ajoutent les 3647 € d'intérêts intercalaires payés pendant la construction.

Certaines banques proposent de capitaliser ces frais intercalaires, c'est-à-dire de les intégrer au montant du prêt.

Dans ce cas, vous emprunteriez 203647 € au lieu de 200000 €, ce qui alourdit encore le coût total puisque vous paierez des intérêts sur les intérêts intercalaires eux-mêmes.

Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Plusieurs solutions existent pour réduire significativement, voire éliminer complètement les intérêts intercalaires :

Opter pour un achat dans l'ancien : C'est la solution la plus radicale. En achetant un bien déjà construit, vous recevez l'intégralité des fonds en une seule fois à la signature chez le notaire, ce qui élimine totalement les intérêts intercalaires.

Négocier un différé total de remboursement : Cette option permet de ne rien payer du tout pendant la construction (ni capital, ni intérêts). Les intérêts intercalaires s'accumulent alors et sont ajoutés au capital emprunté. Attention, cette solution augmente le coût total du crédit.

Utiliser un apport personnel conséquent : En finançant une partie importante du projet avec vos fonds propres, vous réduisez le montant à emprunter et donc les intérêts intercalaires calculés sur les sommes débloquées.

Choisir le déblocage le plus rapide possible : Plus la construction avance vite, moins longtemps vous payez des intérêts intercalaires. Privilégiez un constructeur réputé pour respecter les délais.

Les implications financières des intérêts intercalaires

Impact sur le coût total de votre prêt immobilier

Les intérêts intercalaires peuvent représenter une somme significative qui vient alourdir le coût total de votre projet immobilier.

L'effet multiplicateur : Ces intérêts s'ajoutent au coût total du crédit. Si vous empruntez sur 20 ans, le coût total des intérêts de votre prêt pourrait être de 70000 €. Les 4000 € d'intérêts intercalaires représentent donc une augmentation de près de 6% du coût financier total.

Impact sur votre capacité d'emprunt : Certaines banques intègrent les intérêts intercalaires dans le calcul de votre taux d'endettement. Pendant la construction, si vous payez 500 € d'intérêts intercalaires par mois tout en continuant à payer un loyer de 800 €, votre charge mensuelle est de 1300 €, ce qui peut limiter le montant que vous pouvez emprunter.

La double charge : C'est souvent l'aspect le plus difficile à gérer. Pendant la construction, vous cumulez généralement votre loyer actuel et les intérêts intercalaires.

Conséquences des retards de chantier

Les retards de construction constituent le principal facteur d'explosion des intérêts intercalaires. Chaque mois de retard augmente mécaniquement ces frais.

Calcul de l'impact d'un retard : Reprenons notre exemple d'un prêt de 200000 € à 3%. Si la construction dure 15 mois au lieu de 12, vous paierez environ 1000 € d'intérêts intercalaires supplémentaires. Un retard de 6 mois peut ajouter 2500 € à 3000 € de frais.

Les causes fréquentes de retard :

• intempéries,
• problèmes de livraison de matériaux,
• défaillance d'un sous-traitant,
• découverte de problèmes techniques,
• modifications demandées en cours de chantier,
• conflits avec le constructeur.

Comment vous protéger :

• Incluez des clauses de pénalité de retard dans votre contrat de construction (généralement 1/3000ème du prix par jour de retard)
• Souscrivez une assurance dommages-ouvrage qui peut couvrir certains retards
• Prévoyez une marge financière pour absorber 3 à 6 mois de retard
• Faites régulièrement le point avec le constructeur sur l'avancement
• Documentez tous les retards avec photos et échanges écrits

Négociation avec la banque en cas de retard : Si le retard est important, vous pouvez tenter de renégocier avec votre établissement de crédit pour obtenir un gel temporaire des intérêts intercalaires ou un passage en différé total.

La banque n'est pas obligée d'accepter, mais elle peut se montrer compréhensive, surtout si vous êtes un bon client.

Modalités de déblocage des fonds et perception des frais

Comprendre précisément comment et quand votre banque débloque les fonds vous permet de mieux anticiper et potentiellement réduire les intérêts intercalaires.

Le processus standard de déblocage :

1. Vous signez le contrat de construction ou de réservation
2. Le constructeur ou promoteur vous adresse un appel de fonds selon l'avancement des travaux
3. Vous transmettez cet appel de fonds à votre banque
4. La banque vérifie que les conditions sont remplies (généralement visite d'un expert)
5. La banque débloque les fonds directement au constructeur ou sur votre compte
6. Les intérêts commencent à courir dès le déblocage

Les échéances classiques pour une construction :

• À la signature : généralement aucun déblocage ou 5%
• Achèvement des fondations : 20 à 25%
• Mise hors d'eau : 40 à 50% du total
• Mise hors d'air : 70 à 75% du total
• Achèvement des travaux : 95%
• Livraison : solde de 5%

Comment optimiser le calendrier :

Anticipez les appels de fonds : transmettez-les rapidement à votre banque pour éviter que le constructeur ne prenne du retard par manque de paiement.

Regroupez si possible : certaines banques acceptent de débloquer en moins d'étapes, ce qui simplifie la gestion.

Surveillez les dates : les intérêts se calculent au jour le jour. Un déblocage le 1er du mois plutôt que le 28 du mois précédent peut faire une différence.

Questions fréquentes sur les intérêts intercalaires

Quand commence-t-on à payer les intérêts intercalaires ?

Vous commencez à payer des intérêts intercalaires dès le premier déblocage de fonds par votre banque.

Généralement, cela intervient quelques semaines après la signature du contrat de construction ou de réservation en VEFA, une fois que les premiers travaux ont démarré et que le constructeur émet son premier appel de fonds.

Le prélèvement est mensuel et se poursuit jusqu'à la livraison du bien, moment où débute le remboursement classique de votre prêt immobilier par mensualités incluant capital et intérêts.

Quelle est la différence avec le différé d'amortissement ?

Les deux concepts sont souvent confondus mais présentent des différences importantes :

Les intérêts intercalaires concernent uniquement la période de construction ou de déblocage progressif des fonds.

Vous payez des intérêts sur les sommes déjà débloquées. C'est une conséquence mécanique du déblocage progressif du prêt.

Le différé d'amortissement est une option que vous choisissez et qui peut s'appliquer également après la livraison du bien. Il en existe deux types :

• Différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts et l'assurance, pas le capital. C'est exactement ce qui se passe avec les intérêts intercalaires, mais le terme "différé partiel" peut aussi désigner une période choisie après la livraison.
• Différé total : vous ne payez rien du tout, ni capital, ni intérêts, ni assurance. Les intérêts s'accumulent et sont ajoutés au capital. Cette option augmente significativement le coût total du crédit.

En résumé : les intérêts intercalaires sont une forme de différé partiel imposé par la nature progressive du déblocage des fonds, tandis que le différé d'amortissement est une option contractuelle qui peut être choisie indépendamment.

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Les intérêts intercalaires représentent un coût souvent sous-estimé dans un projet de construction ou d'achat en VEFA.

En comprenant leur fonctionnement, en calculant précisément leur montant et en négociant habilement avec votre banque, vous pouvez réaliser des économies substantielles.