L’essentiel
Les intérêts intercalaires sont les intérêts payés sur les fonds débloqués progressivement (construction, VEFA, travaux) avant le début du remboursement classique du prêt. Ils doivent être inclus dans le calcul du TAEG (art. L. 314-1 Code de la consommation). Leur exclusion rend le TAEG erroné, ce qui peut entraîner la déchéance du droit aux intérêts (art. L. 341-1 Code conso). Autres sources de contestation : calcul sur l’année lombarde (360 jours), capitalisation abusive (anatocisme), absence de mention dans l’offre de prêt.
Définition et mécanisme des intérêts intercalaires
Lorsqu’un crédit immobilier finance une construction, un achat en VEFA ou des travaux, les fonds ne sont pas versés en une seule fois. La banque les débloque progressivement, au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts que l’emprunteur paie sur les sommes déjà débloquées, pendant la période qui précède le début du remboursement normal (amortissement du capital).
Le calcul est simple : montant débloqué, multiplié par le taux d’intérêt annuel, multiplié par le nombre de jours écoulés, divisé par 365. L’emprunteur paie ces intérêts chaque mois, sans amortir le capital. L’assurance emprunteur est également due pendant cette période.
Exemple chiffré
Prêt de 200 000 € à 3 %, construction sur 12 mois avec 4 déblocages successifs.
1er déblocage (50 000 €, mois 1) → intérêts sur 11 mois : 50 000 × 3 % × 335/365 = 1 377 € 2e déblocage (60 000 €, mois 4) → intérêts sur 8 mois : 60 000 × 3 % × 245/365 = 1 208 € 3e déblocage (50 000 €, mois 7) → intérêts sur 5 mois : 50 000 × 3 % × 153/365 = 628 € 4e déblocage (40 000 €, mois 11) → intérêts sur 1 mois : 40 000 × 3 % × 31/365 = 102 € Total intérêts intercalaires : 3 315 € (+ assurance)Ce montant s’ajoute au coût total du crédit. Il ne réduit pas le capital restant dû : à la livraison, l’emprunteur commence à rembourser 200 000 €, pas 196 685 €.
Inclusion obligatoire dans le TAEG
L’article L. 314-1 du Code de la consommation définit le taux annuel effectif global (TAEG) comme incluant tous les frais que l’emprunteur doit supporter en lien avec le crédit. Les intérêts intercalaires, qui constituent un coût directement lié au prêt, doivent être intégrés dans le calcul du TAEG communiqué dans l’offre de prêt.
Les articles R. 314-1 à R. 314-4 du Code de la consommation précisent la méthode de calcul. Pour un crédit à déblocages successifs, le TAEG doit intégrer le calendrier prévisionnel de déblocage et les intérêts intercalaires estimés correspondants.
Irrégularité fréquente : de nombreuses offres de prêt immobilier affichent un TAEG calculé comme si la totalité du capital était débloquée en une seule fois, sans tenir compte de la phase intercalaire. Ce TAEG est alors sous-estimé, puisqu’il omet un coût réel du crédit. L’écart peut facilement dépasser la décimale prescrite (0,1 point de TAEG), rendant le TAEG erroné au sens de la jurisprudence.
Sanction : déchéance du droit aux intérêts
L’article L. 341-1 du Code de la consommation sanctionne l’erreur de TAEG dans un crédit immobilier par la déchéance du droit aux intérêts, totale ou partielle selon la gravité du manquement. Le juge apprécie l’ampleur de la déchéance au cas par cas.
La non-inclusion des intérêts intercalaires dans le TAEG constitue une erreur de calcul, pas un simple défaut de forme. Si l’écart entre le TAEG affiché et le TAEG réel (intégrant les intercalaires) dépasse le seuil de la décimale, la déchéance peut être prononcée.
Erreurs de calcul fréquentes sur les intérêts intercalaires
| Type d’erreur | Ce que la banque fait | Ce que la loi exige | Conséquence |
|---|---|---|---|
| Année lombarde | Calcule les intérêts sur une base de 360 jours au lieu de 365 | Le calcul doit se faire sur l’année civile de 365 jours (ou 366 les années bissextiles) | Surfacturation des intérêts, TAEG erroné |
| Exclusion du TAEG | Calcule le TAEG sur la base d’un déblocage unique, sans intégrer la phase intercalaire | Le TAEG doit intégrer tous les frais liés au crédit (art. L. 314-1 Code conso) | TAEG sous-estimé → déchéance du droit aux intérêts |
| Calcul sur un montant erroné | Facture les intérêts sur le capital total emprunté au lieu du capital effectivement débloqué | Les intérêts ne sont dus que sur les fonds réellement mis à disposition | Trop-perçu à restituer |
| Capitalisation abusive | Intègre les intérêts intercalaires impayés au capital du prêt sans clause contractuelle | La capitalisation exige une clause expresse (art. 1343-2 CC, anatocisme) | Recalcul aux intérêts simples |
L’erreur de l’année lombarde
L’année lombarde consiste à calculer les intérêts sur une base de 360 jours au lieu de 365. Sur les intérêts intercalaires, l’impact est le même que sur le reste du crédit : le calcul sur 360 jours surestime les intérêts d’environ 1,39 % (365/360). Sur une phase intercalaire de 12 mois et un capital de 200 000 €, cela représente un surcoût de l’ordre de 45 à 50 euros. L’enjeu est surtout que cette erreur, cumulée avec d’autres irrégularités, peut faire basculer le TAEG au-delà du seuil de la décimale.
La capitalisation abusive des intérêts intercalaires
Certaines banques proposent de « capitaliser » les intérêts intercalaires, c’est-à-dire de les ajouter au capital emprunté plutôt que de les faire payer mensuellement. L’emprunteur qui construit pour 200 000 € et cumule 3 315 € d’intérêts intercalaires se retrouve avec un capital de 203 315 € à rembourser. Il paie alors des intérêts sur les intérêts intercalaires eux-mêmes.
Ce mécanisme constitue un anatocisme au sens de l’article 1343-2 du Code civil. Il n’est valable que si le contrat le prévoit par une clause expresse et si les intérêts sont dus pour au moins une année entière. En l’absence de clause, ou si la condition d’annualité n’est pas respectée, la capitalisation est irrégulière et le débiteur peut demander le recalcul.
Double vérification : lorsque les intérêts intercalaires sont capitalisés, le TAEG affiché dans l’offre doit intégrer cette capitalisation dans son calcul. Si le TAEG est calculé sans tenir compte de la capitalisation effectivement appliquée, il est doublement erroné : une fois pour l’omission des intercalaires, une fois pour l’omission de leur capitalisation.
Offre de prêt : obligations d’information
L’offre de prêt immobilier doit contenir, conformément à l’article L. 313-25 du Code de la consommation, un ensemble de mentions obligatoires permettant à l’emprunteur d’apprécier le coût total du crédit. Pour un prêt à déblocages successifs, l’offre doit indiquer le coût estimé des intérêts intercalaires et les hypothèses retenues pour ce calcul (nombre de déblocages, calendrier prévisionnel, montants).
L’absence de cette information prive l’emprunteur de la possibilité de comparer les offres sur une base complète et constitue un manquement à l’obligation d’information précontractuelle.
Contester les intérêts intercalaires
Vérifications à effectuer
Sur le calcul
Vérifier la base de calcul (365 jours, pas 360). Vérifier que les intérêts portent uniquement sur le capital effectivement débloqué à chaque date. Contrôler les dates de déblocage retenues par la banque par rapport aux dates réelles. Recalculer le total et comparer avec le montant facturé.
Sur le TAEG
Vérifier que les intérêts intercalaires estimés sont intégrés dans le TAEG de l’offre. Si le TAEG a été calculé sur un déblocage unique (sans phase intercalaire), calculer l’écart avec le TAEG réel. Un écart supérieur à 0,1 point ouvre droit à la contestation.
Procédure de contestation
La contestation suit le même schéma que pour tout litige de crédit immobilier : réclamation écrite auprès de la banque, médiation bancaire en cas de refus, puis action judiciaire devant le tribunal judiciaire. L’action se prescrit par 5 ans (art. 2224 du Code civil). Le point de départ est la découverte de l’erreur, qui peut intervenir bien après la souscription du prêt.
L’expertise financière (recalcul du TAEG, vérification des intérêts intercalaires) est souvent déterminante pour chiffrer le préjudice et démontrer l’erreur.
En pratique : la contestation des intérêts intercalaires est rarement isolée. Elle s’inscrit dans une vérification globale du crédit (TAEG, année lombarde, information précontractuelle, assurance emprunteur). L’analyse complète du contrat et des décomptes permet d’identifier l’ensemble des irrégularités et d’évaluer l’enjeu financier total.
Questions fréquentes
Les intérêts intercalaires doivent-ils être inclus dans le TAEG ?
Oui. L’article L. 314-1 du Code de la consommation impose que le TAEG intègre tous les frais liés au crédit. Les intérêts intercalaires, qui constituent un coût directement lié au prêt, doivent être pris en compte dans le calcul, sur la base d’un calendrier prévisionnel de déblocage. Un TAEG calculé sur un déblocage unique est sous-estimé.
Comment vérifier si ma banque utilise l’année lombarde pour calculer les intérêts intercalaires ?
Prenez un mois donné, le montant débloqué à cette date et le nombre exact de jours. Recalculez : montant × taux × nombre de jours / 365. Comparez avec le montant facturé par la banque. Si la banque a divisé par 360, le montant facturé sera légèrement supérieur (environ 1,39 % de plus). L’écart se retrouve systématiquement chaque mois.
La banque peut-elle capitaliser les intérêts intercalaires ?
Seulement si le contrat le prévoit expressément par une clause d’anatocisme (art. 1343-2 du Code civil). En l’absence de clause, la banque ne peut pas ajouter les intérêts intercalaires impayés au capital emprunté. Si elle le fait, le débiteur peut demander le recalcul aux intérêts simples.
Quelle sanction si les intérêts intercalaires ne sont pas intégrés au TAEG ?
Si l’omission entraîne un écart de TAEG supérieur au seuil de la décimale (0,1 point), le juge peut prononcer la déchéance du droit aux intérêts, totale ou partielle (art. L. 341-1 Code de la consommation pour le crédit immobilier). Cette sanction s’applique sur l’intégralité du crédit, pas seulement sur les intérêts intercalaires.
En cas de retard de chantier, les intérêts intercalaires supplémentaires sont-ils à la charge de la banque ?
Non, la banque n’est pas responsable du retard de chantier. Les intérêts intercalaires supplémentaires restent à la charge de l’emprunteur. En revanche, le surcoût causé par le retard peut être imputé au constructeur ou au promoteur au titre des pénalités de retard prévues au contrat de construction (article 1231-1 du Code civil). L’emprunteur peut donc demander au constructeur l’indemnisation du surcoût d’intérêts intercalaires lié au retard.
Erreur de calcul sur vos intérêts intercalaires ?
J’analyse votre offre de prêt, vos décomptes et votre TAEG pour identifier les irrégularités. Année lombarde, exclusion du TAEG, capitalisation abusive : chaque erreur peut réduire le coût de votre crédit.
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Inscrit au Barreau de Paris depuis 2003, Maître Pierre accompagne ses clients en droit bancaire et financier
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