Assignation Crédit Logement : moyens de défense et recours de l’emprunteur

Vous avez reçu une assignation en paiement de Crédit Logement devant le tribunal judiciaire. C’est une situation que je traite très régulièrement. Crédit Logement est l’organisme de cautionnement des prêts immobiliers le plus répandu en France : il garantit plus de 30 % des crédits immobiliers. Quand l’emprunteur cesse de payer, la banque appelle Crédit Logement en garantie, celui-ci rembourse la banque, puis se retourne contre l’emprunteur pour récupérer les sommes versées. L’assignation en paiement est l’aboutissement de ce processus.

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des moyens de défense sérieux. Le montant réclamé par Crédit Logement n’est pas toujours justifié dans son intégralité. La banque qui a accordé le prêt a pu manquer à ses obligations, et ces manquements sont dans certains cas opposables à Crédit Logement. Voici le cadre juridique et les stratégies de défense.

Caution Crédit Logement ou hypothèque : les différences qui comptent

Quand la banque accorde un prêt immobilier, elle exige une garantie. Deux options principales : l’hypothèque (une sûreté réelle inscrite sur le bien) ou le cautionnement de Crédit Logement (une sûreté personnelle, sans inscription au fichier immobilier). La caution Crédit Logement est moins chère à la souscription et n’entraîne aucun frais de mainlevée à la revente. Chaque emprunteur cautionné verse une participation à un Fonds mutuel de garantie (FMG) et une commission de caution. Si le prêt s’éteint sans incident, une fraction du FMG (de l’ordre de 75 %) est restituée. La commission reste acquise.

L’absence d’hypothèque initiale ne protège pas l’emprunteur en cas de défaut. Après avoir obtenu un jugement de condamnation, Crédit Logement peut inscrire une hypothèque judiciaire sur le bien et engager une saisie immobilière. La plupart des contrats de prêt contiennent d’ailleurs une promesse d’affectation hypothécaire : l’emprunteur s’engage à consentir une hypothèque à première demande de Crédit Logement. « Pas d’hypothèque » signifie en réalité « pas d’hypothèque tant que vous payez ».

Le mécanisme : de la défaillance à l’assignation

Crédit Logement est une société anonyme dont les actionnaires sont les principales banques françaises (BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale, LCL, Crédit Mutuel, etc.). Son activité consiste à cautionner les prêts immobiliers accordés par ces banques. Quand vous souscrivez un prêt immobilier, la banque exige une garantie. Si elle ne prend pas d’hypothèque, elle demande le cautionnement de Crédit Logement.

Le processus qui mène à l’assignation suit une chronologie précise.

Recours personnel ou subrogatoire : une distinction déterminante

La caution qui a payé le créancier dispose de deux recours contre le débiteur principal, prévus aux articles 2308 et 2309 du Code civil (dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021). Le choix du recours par Crédit Logement détermine les moyens de défense que l’emprunteur peut lui opposer.

Les moyens de défense contre Crédit Logement

La disproportion de l’engagement : opposable à Crédit Logement

C’est le moyen de défense le plus efficace contre Crédit Logement. La Cour de cassation a jugé que la disproportion manifeste de l’engagement de l’emprunteur ou de la caution est opposable à Crédit Logement, y compris quand il exerce son recours personnel (Cass. 1re civ. 26 septembre 2018, n° 17-17.903, confirmant Cass. ch. mixte 27 février 2015, n° 13-13.709).

L’article 2300 du Code civil (anciennement article L. 332-1 du Code de la consommation) prévoit que le cautionnement souscrit par une personne physique est réductible s’il était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution. La Cour de cassation a étendu ce raisonnement à la situation de l’emprunteur face à Crédit Logement : si le prêt était disproportionné par rapport aux capacités financières de l’emprunteur au moment de la souscription, Crédit Logement ne peut pas en réclamer le remboursement intégral.

La vérification du montant réclamé

C’est un réflexe de base mais il est souvent négligé. Le montant réclamé par Crédit Logement dans l’assignation comprend le capital restant dû, les échéances impayées, les pénalités de retard, l’indemnité de déchéance du terme (souvent 7 % du capital restant dû), et les intérêts au taux légal depuis la date de paiement à la banque. Chaque poste doit être vérifié.

L’indemnité de déchéance du terme (la clause pénale de 7 %) peut être réduite par le juge s’il la considère manifestement excessive (article 1231-5 du Code civil). Les pénalités de retard doivent être calculées correctement. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure ou de l’assignation, pas à compter de la déchéance du terme prononcée par la banque. Ces vérifications peuvent réduire significativement le montant de la condamnation.

La déchéance du droit aux intérêts de la banque

Si la banque a manqué à ses obligations d’information précontractuelle (défaut de remise de la FISE, erreur de TAEG), elle encourt la déchéance de son droit aux intérêts. La question est de savoir si cette déchéance est opposable à Crédit Logement quand il exerce son recours personnel.

La réponse est nuancée. Dans le cadre du recours subrogatoire (article 2309), la déchéance des intérêts est pleinement opposable : Crédit Logement, subrogé dans les droits de la banque, ne peut pas réclamer plus que ce que la banque aurait pu réclamer elle-même. Dans le cadre du recours personnel (article 2308), Crédit Logement soutient que la déchéance ne lui est pas opposable. Mais l’emprunteur peut contourner cette difficulté en mettant en cause la banque dans la procédure et en obtenant sa condamnation à garantir Crédit Logement des conséquences de ses propres manquements.

Le bénéfice de subrogation (article 2314 du Code civil)

L’article 2314 du Code civil (ancien article 2037) prévoit que la caution est déchargée lorsque le créancier a, par son fait, rendu impossible la subrogation de la caution dans les droits, hypothèques et privilèges qu’il détenait. Si la banque a perdu une sûreté dont Crédit Logement aurait pu bénéficier par subrogation (par exemple en négligeant d’inscrire un privilège de prêteur de deniers, ou en ne déclarant pas sa créance à temps dans une procédure collective), Crédit Logement peut invoquer l’article 2314 contre la banque. Et l’emprunteur peut, dans certains cas, en tirer argument.

La contestation de la déchéance du terme

Crédit Logement ne peut réclamer que ce qu’il a payé à la banque. Si la déchéance du terme prononcée par la banque est irrégulière (mise en demeure non conforme, absence de préavis contractuel, sommes réclamées erronées), la totalité du prêt n’était pas exigible et Crédit Logement n’aurait pas dû payer la totalité à la banque. La contestation de la régularité de la déchéance du terme est un moyen de défense indirect mais efficace.

La jurisprudence récente renforce ce moyen. La Cour de cassation a jugé que la clause du contrat de prêt qui autorise la banque à exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes dues sans préavis d’une durée raisonnable doit être réputée non écrite comme abusive (Cass. 1re civ., 29 mai 2024, n° 23-12.904). Si la déchéance du terme repose sur une telle clause, elle est privée de fondement. Or c’est une clause que l’on retrouve dans beaucoup de contrats de prêt immobilier. La vérification de la lettre de déchéance, de sa date, du délai laissé à l’emprunteur pour régulariser, et de la clause du contrat qui la fonde, est un préalable dans chaque dossier.

Le paiement sans avertissement de l’emprunteur (article 2311 du Code civil)

C’est un moyen de défense que je vérifie systématiquement. L’article 2311 du Code civil prévoit que la caution perd son recours si elle a payé sans avertir le débiteur, et que celui-ci disposait au moment du paiement de moyens de faire déclarer la dette éteinte ou de la contester.

En pratique, Crédit Logement adresse un courrier recommandé pour informer l’emprunteur de son intention de payer la banque. Si ce courrier n’a pas été effectivement retiré avant le paiement, l’emprunteur n’a pas été averti au sens du texte. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 20 février 2019 (n° 17-27.963) : Crédit Logement avait réglé la banque le 28 octobre, alors que l’emprunteuse n’avait retiré le courrier que le 11 décembre. Non avertie, elle disposait d’un moyen tiré de l’irrégularité de la déchéance du terme. Crédit Logement a perdu son recours. La sanction peut être totale ou partielle, selon que l’emprunteur pouvait faire déclarer la dette éteinte ou seulement en réduire le montant (Cass. 1re civ., 9 sept. 2020, n° 19-14.568).

Depuis la réforme du 15 septembre 2021, la règle est plus sévère pour Crédit Logement : l’ancien texte n’ouvrait la sanction que si la caution avait payé sans être poursuivie. L’article 2311 nouveau supprime cette condition. Concrètement, demandez toujours la date exacte du paiement de Crédit Logement à la banque et la date du retrait effectif du courrier d’information. C’est dans ce décalage, parfois de quelques jours, que se joue le dossier.

Le délai de grâce et le surendettement

Même quand la dette est établie, l’emprunteur peut demander au juge un délai de grâce pour reporter ou échelonner le paiement sur deux ans au maximum (article 1343-5 du Code civil). Pour un crédit immobilier consenti à un consommateur, l’article L. 314-20 du Code de la consommation est plus protecteur : les sommes reportées peuvent porter intérêt à taux réduit, voire voir leurs intérêts suspendus pendant le délai. C’est un levier sous-utilisé.

En parallèle, le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France peut suspendre les poursuites de Crédit Logement. La décision de recevabilité emporte suspension des saisies en cours. Le timing est important : un dossier déposé avant le jugement d’orientation en saisie immobilière conserve tout son effet protecteur.

La prescription de l’action de Crédit Logement

La prescription est le premier point à vérifier. Beaucoup d’emprunteurs raisonnent sur la base du délai de cinq ans de l’article 2224 du Code civil. Mais pour l’action de Crédit Logement contre un emprunteur consommateur, le délai applicable est en principe de deux ans.

La Cour de cassation a jugé que le cautionnement consenti par un établissement de crédit pour garantir un prêt immobilier à des particuliers constitue un service financier fourni à l’emprunteur. L’action de Crédit Logement contre le consommateur relève donc de la prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation, et non du délai quinquennal de droit commun (Cass. 1re civ., 17 mars 2016, n° 15-12.494). Deux ans, cela passe vite.

Le point de départ du délai dépend du recours exercé. Pour le recours personnel (article 2308 du Code civil), la prescription court à compter de la date du paiement de Crédit Logement à la banque, pas de la date du premier incident de paiement. Pour le recours subrogatoire (article 2309), la question est plus débattue : certaines décisions retiennent la date du paiement, d’autres la date du premier incident non régularisé. Si l’action de la banque contre l’emprunteur était déjà prescrite au moment où Crédit Logement a payé, la subrogation ne peut pas ressusciter un droit éteint.

La mise en cause de la banque

Dans beaucoup de dossiers contre Crédit Logement, le vrai responsable est la banque. C’est elle qui a accordé un prêt disproportionné, qui n’a pas remis la FISE, qui a commis une erreur de TAEG, ou qui n’a pas mis en garde l’emprunteur sur le risque d’endettement excessif. Crédit Logement n’est que la caution qui a payé et qui exerce son recours.

L’emprunteur peut mettre en cause la banque dans la procédure initiée par Crédit Logement (appel en garantie ou intervention forcée). L’objectif est double : d’une part, faire constater les manquements de la banque (défaut de mise en garde, défaut d’information précontractuelle) ; d’autre part, obtenir la condamnation de la banque à indemniser l’emprunteur du préjudice causé par ces manquements, ce qui se compense avec la créance de Crédit Logement.

En pratique, quand la banque est condamnée pour défaut de mise en garde à des dommages-intérêts représentant une perte de chance de ne pas avoir contracté le prêt, l’indemnisation se déduit du montant réclamé par Crédit Logement. Si la FISE est absente et que la déchéance du droit aux intérêts est prononcée, le montant de la condamnation se réduit au seul capital restant dû.

Exemple chiffré

Questions fréquentes