Crédit immobilier : la domiciliation des revenus encadrée dès 2018

Au moment de souscrire un crédit immobilier, la banque est en droit de proposer à l’emprunteur l’ouverture d’un compte pour y verser ses revenus. Cette pratique obéira à des règles précises à partir du 1^er janvier 2018.

Une ordonnance et un décret parus en juin 2017 encadrent la domiciliation des revenus dans le cadre de l’obtention d’un prêt immobilier. Dès le 1^er janvier 2018, la durée de domiciliation des revenus exigée par les banques ne pourra pas excéder 10 ans, contre avantages financiers. Passé ce délai, le client pourra domicilier ses « salaires ou revenus assimilés » dans un autre établissement.

La domiciliation bancaire : une obligation limitée à 10 ans

La question de la domiciliation des revenus est abordée lors de la souscription d’un prêt immobilier. Les banques proposent généralement certains avantages financiers associés à leur offre de prêt comme des taux bas ou la gratuité des frais de dossier. Seule condition pour en bénéficier : ouvrir un compte bancaire dans l’établissement prêteur pour y déposer ses salaires et autres revenus (rentes, pensions de retraite…). Jusqu’à présent, cette pratique commerciale n’était pas encadrée et il n’y avait aucune obligation d’inscrire une telle clause dans le contrat de prêt immobilier. Une ordonnance publiée le 3 juin 2017 au journal Officiel, faisant suite à la loi du 9 décembre 2016 relative à la transparence, la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, fixe de nouvelles règles.

Si l’octroi du prêt est conditionné à la domiciliation des revenus de l’emprunteur, la durée de cette obligation devra désormais apparaître dans le contrat. Un décret publié le 16 juin 2017 au journal Officiel la limite à 10 ans pour les contrats de crédit souscrits à compter du 1^er janvier 2018. Actuellement, seules 35 % des banques prévoient une clause de domiciliation des revenus dans leurs contrats. Ce nouveau décret devrait inciter les prêteurs à généraliser cette pratique.

Des règles clairement indiquées dans l’offre de prêt immobilier

Les frais d’ouverture et de tenue de compte sur lequel seront domiciliés les salaires devront être précisés par les établissements bancaires. La nature de l’avantage individualisé en contrepartie de la domiciliation doit également être indiquée. L’ordonnance souligne que « l’offre doit permettre d’identifier clairement cet avantage en mentionnant les conditions, de taux ou autres, au regard desquelles elle est établie ». Si l’emprunteur ne respecte pas son engagement, la banque pourra supprimer l’avantage consenti pour l’ensemble des échéances restantes et demander le remboursement des frais de dossier. Si toutes les informations ne sont pas inscrites dans l’offre de prêt, la clause sera réputée non écrite.

Le décret sur la domiciliation : une réelle avancée ?

Cette ordonnance semble favoriser les emprunteurs. Cependant, dès 2004, la Commission des clauses abusives recommandait la suppression des clauses insérées dans les contrats de prêt ayant pour objet ou pour effet « d’obliger l’emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l’emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée ». Le nouveau décret valide ainsi l’interprétation de la Commission qui jugeait « déséquilibrée » l’obligation de domiciliation en l’absence de contrepartie.

Cette mesure devrait malgré tout profiter en partie à l’emprunteur puisque dès 2018, il saura précisément ce qu’il gagne à domicilier ses revenus réguliers dans la banque prêteuse et ce qu’il perd en cas de non-respect de son engagement. Deux bémols d’importance sont toutefois à souligner. Tout d’abord, l’ordonnance ne limite pas l’avantage individualisé ce qui laisse la possibilité aux établissements bancaires de fixer un avantage minime ou un taux dissuasif en cas de non-respect de l’engagement. Ensuite, cette mesure peut entraîner des effets pervers puisqu’actuellement la contrainte de domiciliation se matérialise par un engagement oral ou par une clause inapplicable voire abusive.  Elle pourrait donc réduire les droits des consommateurs et entraîner à terme un moindre accès à la concurrence pour les usagers des banques et notamment les détenteurs d’un crédit immobilier. Par ailleurs, la durée de domiciliation fixée à 10 ans pourra être aisément réduite par l’Etat pour favoriser la mobilité bancaire. En effet, un simple décret suffira pour abaisser ce délai. Pour l’heure, l’Association Française des Usagers des Banques (AFUB) a déposé une plainte auprès de la Commission Européenne. Selon elle, le texte n’est peut-être pas conforme aux directives Européennes sur la domiciliation.