Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement et la suspension du prêt bancaire

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement et la suspension du prêt bancaire.

Une société civile immobilière a vendu en l’état futur d’achèvement à un couple un appartement financé à l’aide d’un prêt souscrit auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance.

Le vendeur  mis en liquidation judiciaire, n’a pas livré l’appartement dont les travaux ont été arrêtés.

Les emprunteurs ont assigné la banque aux fins de voir ordonner la suspension de l’exécution du contrat de prêt immobilier jusqu’à la solution du litige les opposant à la société sur la livraison du bien vendu.

La suspendu l’exécution du contrat de prêt souscrit sur le fondement de l’article L 313-44 du Code de la consommation.

Il est rappelé les dispositions de cet article L 313-44 du Code de la consommation :

“Lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’oeuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties”

Ce texte permet à l’emprunteur de solliciter du tribunal la suspension de l’exécution du contrat de prêt en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats financés, jusqu’à la solution du litige et sans préjudice du droit éventuel pour le prêteur à obtenir une indemnisation.

Devant la Cour de cassation, la Caisse d’épargne soutient que :

1°) l’article L. 313-44 du code de la consommation énumère expressément les contrats auxquels il s’applique, soit le contrat de promotion immobilière, le contrat de construction de maison individuelle et le contrat de maîtrise d’oeuvre ou d’entreprise et que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’est pas mentionné par cette disposition.

2°) l’article L. 313-44 du code de la consommation supposait, pour son application, que soient remplies deux conditions :

1. la première tenant à ce que l’acte de prêt soit destiné à financer les ouvrages ou des travaux immobiliers
2. la seconde, tenant à la nature du contrat (contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’oeuvre ou d’entreprise) et qu’en l’espèce, la première condition n’était pas réunie, les époux n’ayant pas emprunté pour financer des ouvrages ou des travaux immobiliers, les époux n’ayant pas fait construire un ouvrage ni fait exécuter pour leur propre compte des travaux immobiliers, s’étant contentés d’acheter un bien immobilier

La Cour de cassation a cependant rejeté le pourvoi de la Caisse d’épargne en relevant que :

« le contrat de vente en l’état futur d’achèvement présente une nature hybride puisqu’il porte sur la vente mais aussi sur la construction d’ouvrages, dont l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de leur exécution »

de sorte que la cour d’appel l’avait à bon droit assimilé aux contrats expressément visés par le texte.

Cette décision permet de protéger les particuliers acquéreurs d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement lorsque le bien financé ne peut être occupé à la date convenue contraignant les acquéreurs à financer un autre logement ou à trouver une location en urgence…

La qualité de constructeur du vendeur influence ainsi le régime du contrat, et la Cour a souligné la nature hybride de l’opération pour justifier son assimilation à de véritables contrats de construction.