Le prêt relais : un risque d’endettement
Le prêt relais comporte un risque d’endettement non négligeable.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Défini à l’article L. 311-1, 16° du Code de la consommation, le crédit relais est
« un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien ».
L. 311-1, 16° du Code de la consommation
Le prêt relais vous permet d’anticiper l’apport dont vous avez besoin pour financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, dans l’attente de la vente du bien immobilier que vous occupez et dont le prix assurera le remboursement du prêt-relais.
Un remboursement du prêt relais lors de la vente du bien immobilier
Le remboursement du prêt relais s’effectue généralement lors de la vente de la propriété existante.
Cette souplesse permet aux emprunteurs de rembourser le prêt dès qu’ils perçoivent les fonds de la vente, réduisant ainsi la pression financière associée.
Le risque d’endettement si vous ne réussissez pas à vendre le bien à la fin du prêt relais
Le mécanisme du prêt-relais vous fait donc courir un risque spécifique, celui de ne pas réaliser la vente dans le délai imparti ou aux conditions permettant le remboursement de l’emprunt contracté.
Le marché immobilier, soumis à des variations constantes, peut créer un risque majeur pour les emprunteurs relais.
Si la vente de la propriété existante ne se concrétise pas comme prévu, vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate, devant rembourser le prêt relais sans les fonds escomptés de la vente.
Pression sur le Prix de Vente de votre bien pour éviter l’endettement
L’urgence de rembourser le prêt relais peut exercer une pression pour vous faire baisser le prix de vente de votre propriété existante.
Cette situation peut entraîner des pertes financières significatives, compromettant les bénéfices initialement envisagés.
Prêt relais : pas d’endettement excessif
Malgré la dangerosité de l’opération, la jurisprudence a refusé de mettre à la charge du banquier un devoir de mise en garde à raison de la nature même de l’opération.
Tout en soumettant le prêt relais comme n’importe quel autre crédit aux règles qui gouvernent le devoir de mise en garde, la Cour de cassation a tenu compte de son particularisme dans l’appréciation du risque d’endettement excessif.
Alors qu’en principe ce risque s’apprécie au regard des revenus et du patrimoine de l’emprunteur, le risque d’endettement excessif né du prêt-relais s’apprécie au regard de la valeur du bien en attente de revente et de la situation patrimoniale des emprunteurs.
Prêt relais et évaluation rigoureuse de la Valeur du Bien
Les banques imposent généralement une évaluation approfondie du bien à vendre pour déterminer le montant du prêt relais.
Cette évaluation rigoureuse garantit que le prêt relais est proportionnel à la valeur réelle du bien, minimisant ainsi les risques pour toutes les parties impliquées.
Il en résulte que si l’évaluation du bien destiné à la revente couvre le montant des charges résultant du prêt-relais à la date de son octroi, vous n’avez aucun risque d’endettement excessif.
La banque n’a donc pas de devoir de mise en garde.
Par exemple, supposons qu’un prêt-relais d’un montant de 100.000 €, remboursable en une échéance a été accordé sur la base d’une évaluation de l’immeuble fixée à 300.000 €, il n’y a pas de risque d’endettement excessif.
Prêt relais et absence de devoir de mise en garde de la banque
Si le prêt relais fait l’objet d’une déchéance du terme pour non-remboursement de ses échéances, vous ne pouvez pas rechercher sur le fondement du manquement à ses devoirs de conseil, d’information et de mise en garde, la responsabilité de votre banque.
En effet,
Cass. 1re civ., 1er juillet 2020, n° 18-19139
Loin de dispenser le prêteur de son devoir de mise en garde dans l’opération qui comporte un prêt-relais, la Cour de cassation en adapte la mise en œuvre à un double point de vue.
Le risque d’endettement excessif né du prêt-relais s’apprécie au regard de la valeur du bien en attente de revente et de la situation patrimoniale des emprunteurs.
Il en résulte que si l’évaluation du bien destiné à la revente couvre le montant des charges résultant du prêt-relais à la date de son octroi, il n’y a pas de risque d’endettement excessif, et donc pas de devoir de mise en garde à la charge du prêteur.
Si la banque n’était tenue d’aucun devoir de mise en garde à l’égard des emprunteurs relativement au prêt-relais, il restait par ailleurs à vérifier si la banque était tenue d’un tel devoir dans l’octroi du prêt consenti aux emprunteurs pour financer leur projet immobilier.
En définitive, dans une opération comportant un prêt-relais, l’appréciation du devoir de mise en garde doit s’effectuer au regard de chacun des prêts et sans tenir compte pour apprécier l’adaptation du prêt immobilier contracté pour acquérir le bien nouveau de la charge de remboursement du prêt relais, si la vente projetée du bien immobilier en permet le remboursement.
Précautions avant de vous engager sur un prêt relais
Bien que le prêt relais puisse être un outil efficace, il est crucial de prendre des précautions.
Une planification financière minutieuse, la compréhension des termes du prêt et une évaluation réaliste des délais de vente sont des éléments essentiels pour maximiser les avantages de cette solution temporaire.
En conclusion, le prêt relais offre une solution pragmatique pour surmonter les défis liés aux transactions immobilières successives.
Cependant, une approche réfléchie et une gestion avisée sont nécessaires pour exploiter pleinement ses avantages tout en minimisant les risques potentiels.
Les conseils avisés d’un avocat spécialisé en droit bancaire s’avèrent nécessaire avant de signe run prêt relais.