Les erreurs dans le calcul du TEG et sa substitution par le taux d’intérêt légal
1°) La définition du TEG : le Taux effectif global
Le coût réel d’un crédit à la charge d’un emprunteur (le « taux effectif global » ou « TEG »), doit être indiqué à l’emprunteur par écrit dans tout écrit constatant un prêt.
L’objectif de cette obligation de mentionner le TEG est de fournir à l’emprunteur, à titre informatif, un pourcentage que ce dernier pourra aisément comparer aux taux proposés par d’autres prêteurs potentiels. Cette exigence du TEG contribue à la transparence du marché bancaire français, c’est pourquoi les dispositions relatives au TEG sont considérées comme étant d’ordre public. En conséquence, les parties à un contrat de crédit ne peuvent en aucun cas écarter cette exigence.
En raison de ce caractère d’ordre public, l’exigence du TEG s’applique de façon certaine à toutes les opérations de crédit conclues en France ou soumises au droit français.
2°) Le calcul du TEG
Le TEG est exprimé comme un taux annuel, correspondant à l’ensemble des coûts imposés par le prêteur ou par la loi à l’emprunteur à titre de condition sine qua nonde mise en place d’un financement (à condition que le montant de ces coûts puisse être déterminé à la date de signature du contrat de crédit), et calculé en intégrant :
- le taux d’intérêt contractuel, à savoir le taux d’intérêt annuel prévu dans le contrat de crédit (calculé sur une base actuarielle en prenant en compte la périodicité des paiements au titre du contrat de crédit) ;
- les autres rémunérations et frais perçus par le prêteur, à quelque titre que ce soit, tels que les commissions d’arrangement, de montage, de participation, de non utilisation, d’engagement et les frais de dossier ;
- tous les coûts additionnels associés au financement, qu’ils soient directs ou indirects, tels que :
- les impôts et taxes à la charge de l’emprunteur (à l’exception de la TVA, lorsque la TVA peut être récupérée par l’emprunteur), incluant les éventuels droits de timbre et droits d’enregistrement ;
- les primes d’assurance, à condition que la souscription d’une police d’assurance soit une condition préalable à la mise en place du crédit et non pas un engagement prévu dans le contrat de crédit qui pourra être sanctionnée par l’exigibilité anticipée de ce crédit (dans ce dernier cas, ces primes d’assurance ne seront pas intégrées dans le calcul du TEG) ;
- les frais d’expertise ou d’audit, lorsqu’une telle expertise ou un tel audit a été imposé(e) par le prêteur ;
- les coûts d’inscription d’hypothèques, ainsi que tous les coûts liés aux garanties ou aux sûretés, dès lors que le montant de ces rémunérations et de ces coûts peut être déterminé à la date du crédit ;
3) tous les frais et rémunérations liés au financement, qu’ils soient directs ou indirects, incluant tous les montants dus à des intermédiaires, dont les honoraires des avocats et émoluments du notaire conseillant le prêteur, dès lors que de tels frais ou rémunérations sont à la charge de l’emprunteur et ont été imposés par le prêteur à titre de condition préalable à la mise en place du financement, mais excluant tous les frais non imposés par le prêteur (tels que, par exemple, les honoraires des conseils de l’emprunteur) qui n’ont pas vocation à être inclus dans le calcul du TEG.
La jurisprudence exclut également de l’assiette du TEG les indemnités dont la mise en œuvre n’est qu’éventuelle, telles que les indemnités de remboursement anticipé ou toute indemnité due par application d’une clause pénale sanctionnant une inexécution contractuelle de la part de l’emprunteur.
Ainsi le TEG est calculé sur une base actuarielle prenant en compte la périodicité des paiements au titre du contrat de financement (C. consom., art. R. 313-1, II) ;
Il est obligatoirement calculé sur la base d’une année civile de 365 jours et pas 360 jours qui est une année lombarde.
Le TEG est exprimé pour cent unités monétaires ; le taux de période et la durée de la période correspondante doivent également être mentionnés. Il ressort de l’article R. 313-1 du Code de la consommation que le taux de période, qui sert de base pour le calcul du taux d’intérêt annuel, proportionnel au taux de période, doit être expressément communiqué à l’emprunteur. Si ce texte ne prévoit pas de sanction, il est cependant clair que l’absence d’indication du taux de période fausse nécessairement le calcul du taux effectif global. Or l’indication d’un taux effectif global erroné, inférieur ou supérieur au taux réel, doit entraîner la substitution de l’intérêt au taux légal à l’intérêt conventionnel.
Le TEG est calculé en prenant pour hypothèses que le contrat de crédit demeurera valable pour la durée contractuellement prévue et que le prêteur et l’emprunteur exécuteront leurs obligations respectives aux dates et dans les conditions prévues dans le contrat de crédit. Lorsque le contrat prévoit un taux d’intérêt et des frais susceptibles de changer, mais ne pouvant pas être quantifiés au moment du calcul, le TEG est calculé en supposant que le taux d’intérêt et les frais demeureront à leur niveau initial et s’appliqueront tels quels jusqu’à la fin du contrat (art. R. 313-1, I du code de la consommation).
Pour les prêts à taux d’intérêt variable, le TEG doit être indiqué sous la forme d’exemples numériques de calcul du taux à la date de calcul, la pratique interprétant la jurisprudence exigeant « des exemples » comme imposant au moins deux exemples chiffrés.
Le TEG doit prendre en compte le profil d’amortissement du crédit (art. L. 313-1, al. 4 du code de la consommation).
4°) Le TEG doit figurer dans plusieurs documents
Les documents précontractuels : le TEG doit être indiqué à l’emprunteur à la date à laquelle les parties se sont mises d’accord sur les termes essentiels du crédit (tels que son montant, les dates de remboursement, le profil d’amortissement, le taux d’intérêt applicable et les conditions de remboursement anticipé). Dans ces décisions, qui sont, à notre connaissance, les premières rendues dans le cadre des crédits consentis à des collectivités locales, les magistrats ont considéré que le TEG devrait être indiqué dans un document précontractuel qui contient les détails essentiels du crédit et est exprimé comme étant engageant pour l’emprunteur.
Le contrat de crédit : le TEG doit être mentionné dans le contrat de crédit lui-même. Le prêteur devra le calculer à nouveau, en prenant en compte, le cas échéant, les éléments de coût dont il a eu connaissance depuis le précédent calcul de ce taux, et l’indiquer dans le contrat de crédit. Toutefois, une pratique de marché généralement acceptée consiste à indiquer dans le contrat de prêt que le TEG sera mentionné dans une lettre en date du même jour adressée à l’emprunteur. Il s’agit d’une technique fréquemment utilisée dans les prêts syndiqués dans lesquels l’arrangeur ou l’agent ne souhaite pas informer les autres prêteurs du montant des commissions qui lui sont dues par l’emprunteur. Les tribunaux français ont reconnu cette pratique de fournir le TEG dans un écrit séparé de même date que le contrat de crédit.
Les avenants au contrat de crédit : il résulte de la jurisprudence actuelle que la mention du TEG n’est pas requise pour tout avenant n’affectant pas les conditions financières initiales du crédit. Toutefois, tout avenant affectant, entre autres, le taux d’intérêt applicable, les commissions, le tableau d’amortissement ou l’échéance du crédit doit mentionner un TEG mis à jour.
5) Faire appel à un avocat pour faire sanctionner le calcul erroné du TEG
Il faut retenir que le calcul erroné du TEG est sanctionné par l’application du taux d’intérêt légal.
Selon une jurisprudence constante, en l’absence d’indication du TEG ou en cas de calcul erroné du TEG, le taux d’intérêt légal est substitué au taux d’intérêt conventionnel que prévoyait la clause annulée, pendant toute la durée de la convention de crédit, la clause de taux d’intérêt conventionnel étant considérée comme nulle et non avenue.
Selon la jurisprudence, cette nullité est relative : les dispositions d’ordre public afférentes au TEG ayant été édictées dans l’intérêt exclusif de l’emprunteur, seul ce dernier est fondé à poursuivre le prêteur en responsabilité en raison de l’absence de TEG ou du calcul erroné du TEG.
Il a été par ailleurs jugé que le prêteur doit restituer à l’emprunteur le trop-perçu par rapport aux intérêts calculés au taux légal, à l’exclusion des frais et accessoires liés au crédit.
Vous pouvez engager cette procédure après avoir fait analyser votre crédit et recalculer votre TEG. Le cabinet PIERRE assigne alors l’établissement de crédit afin d’obtenir la substitution du taux d’intérêts légal au taux contractuel.
Le tribunal annulera la stipulation conventionnelle d’intérêts du prêt litigieux. Il ordonnera à la banque de substituer au taux conventionnel le taux légal, étant précisé que ce dernier subira les modifications successives que la loi lui apporte, et qu’elle devra vous restituer les intérêts trop perçus.
6) Le point sur la prescription de cette action en nullité du taux effectif global
Il convient d’opérer une distinction selon que l’emprunteur est un professionnel ou consommateur, non-professionnel.
Un emprunteur que l’on peut qualifier de professionnel avait assigné sa banque aux fins de voir annuler le taux effectif global de son prêt qui n’aurait pas été calculé sur la base d’une année civile. La Cour d’appel avait déclaré son action irrecevable comme prescrite car non exercée dans les cinq ans de la date de déblocage des fonds
Devant la Cour de cassation, il soutenait que la prescription de l’action en nullité de l’intérêt conventionnel engagée par un emprunteur professionnel courrait à compter de la révélation du vice affectant le taux effectif global et qu’en retenant la date de la mise à disposition des fonds, l’arrêt aurait violé les articles 1304 et 1907 du Code civil, ensemble les articles L. 313-1 et L. 313-2 du Code de la consommation.
Cette argumentation a été écartée par la cour : la prescription de l’action en nullité de la stipulation de l’intérêt conventionnel exercée par un emprunteur qui a obtenu un concours financier pour les besoins de son activité professionnelle court, s’agissant d’un prêt, de la date de la convention.
Ce point de départ, s’agissant d’un prêt, est la date de la convention et dans les autres cas, la réception de chacun des écrits indiquant ou devant indiquer le taux effectif global. Ainsi que l’ont observé des auteurs particulièrement qualifiés, il appartient au professionnel de se renseigner et ce dernier dispose d’un délai de cinq ans pour procéder à toutes les vérifications qui lui paraissent s’imposer.
On rappelle que, pour la chambre civile, le point de départ de la prescription de l’action en nullité de la stipulation de l’intérêt conventionnel est le jour où l’emprunteur consommateur ou non-professionnel a connu ou aurait dû connaître l’erreur affectant le taux effectif global. Autrement dit, ce point de départ est la date de la convention, lorsque l’examen de sa teneur permet de constater l’erreur, ou, lorsque tel n’est pas le cas, la date de la révélation de celle-ci à l’emprunteur.
La chambre commerciale de la cour de cassation, s’agissant d’un emprunteur consommateur ou non-professionnel, « qu’après avoir énoncé que la stipulation d’un TEG erroné correspond à une nullité relative et obéit à la prescription quinquennale de l’article 1304 du Code civil qui ne court qu’à compter du jour de l’acte argué de nullité ou de la découverte de l’erreur affectant le TEG, que l’arrêt retient que les libellés des conditions particulières de l’offre de prêt du 26 août 1994, faisaient apparaître par leur seule lecture que les souscriptions de parts sociales n’étaient pas intégrées dans le calcul du TEG, ni les autres éléments du TEG invoqués par les emprunteurs et qu’il en était de même pour les actes authentiques de prêt ; qu’ayant ainsi fait ressortir que l’examen de la teneur de la convention permettait de constater l’erreur, ce dont il résultait que le point de départ de la prescription était la date des contrats de prêt, la cour d’appel a (…) légalement justifié sa décision
La chambre civile de la cour de cassation, s’agissant également d’un défaut d’intégration du coût des parts sociales dans le TEG, « qu’ayant relevé que les indications figurant dans l’acte de prêt ne pouvaient permettre à Mme X de s’interroger sur les frais de nature à être intégrés dans le coût du crédit et estimé que celle-ci n’avait eu connaissance de l’erreur affectant le calcul du taux effectif global que peu avant d’engager son action en annulation de la stipulation d’intérêts litigieuse, c’est à bon droit que la cour d’appel a déclaré cette action recevable ».
La date à laquelle l’emprunteur prend connaissance du caractère erroné du TEG relève donc d’une constatation souveraine des juges du fond.
Bonjour
Dans le cadre de la souscription d’un prêt, j’ai emprunté 1/6 de l’acquisition sur 10 ans et vu mon âge (68) on m’a demandé que mes enfants se portent caution alors que j’ai pris une caution crédit logement, que j’ai les revenus suffisants pour rembourser et une assurance décès invalidité.je viens de la signer et ma fille me dit qu’elle ne peut pas emprunter à cause de cette caution! Mes 3 enfants sont caution à hauteur de 130% du montant du prêt soit 390% du montant des 200 000€.
Comment peut-on supprimer cette clause abusive??
Bonjour
J’ai deux prêts casanova depuis 12 ans à la SG et un des deux à été renégocier concernant le taux d’intérêt il y a 5 ans et je me suis aperçu que celui renégocier avait des intérêts qui étaient plus ou moins élevés selon des mois a 30 ou 31 jours.
Alors que l’autre qui est toujours d’origine à les intérêts qui diminue régulièrement chaque mois. Selon les informations de la banque les intérêts sont calculés sur des mois réels et le crédit d’origine serait calculé sur une année Lombarde . Est ce légal ?
bonjour.
Je voulais savoir si dans le calcul du Teg nous prenions en compte les frais d’avocats HT ou TTC.
A vous lire.
Cordialement
Bonjour, j’ai contracté un regroupement de crédit chez Cofidis en 2013. Le TAEG est de 10,49% et me semble complètement abusif ; j’aimerais savoir si je peux engager un recours juridique?
Merci pour votre retour.
Cdt.
Bonjour Maitre..Il y a très longtemps, j’ ai obtenu un prêt d’une banque. Suite à différents problèmes, il a été intégré à un dossier de surendettement .Puis ce prêt a fait l’objet d’une mesure de P.R.P…au tribunal d’instance de la ville. Une banque a cependant fait appel et a réussi à faire annuler ce jugement. Du coup, ce prêt est reparti en 2016 et dure depuis..1991 !Je me suis penché sur le dossier initial et j’ai constaté que le taux proportionnel de 13% était bien indiqué sur l’offre initiale, mais rien d’autre ; pas de T.E.G. et en relisant le tableau d’amortissement, les frais de gestion sont indiqués pour un montant de : 0,00 % ?? Est-ce possible ? Je paye pourtant toujours une assurance alors qu’elle n’était valable que jusqu’à 65 ans ! J’ai 66 ans.Dans un autre dossier avec cette banque, tout était pourtant clairement indiqué., le T.E.G, les frais, l’assurance etc..Prêt remboursé depuis mais datant de la même époque, à 2 ans près. J’ai lu qu’un délai de prescrition de 5 ans pouvait m’ être opposé, si je voulais contesté, soit, mais je viens juste de découvrir l’astuce bancaire suite à l ‘appel , car on pensait tout ceci réglé…Cette banque ayant pour le moins fournie des documents entâchés d’irrégularités pour obtenir un jugement en sa faveur, ce me semble !? Alors, du coup, nous en sommes à 21 ans de dossier de surendettement,record absolu et 3 ans à venir encore ! ! Pas pour des sommes importantes, mais le fichage est bien là depuis, encore que, là-aussi, il y a des surprises. Attaquer une institution bancaire étant compliqué, j’hésite puisqu’elle a obtenu facilement satisfaction en appel, au motif que les 3 plans précédents pouvaient être pris en compte pour les paiements, mais pas pour les durées ?? !!Mais bon, rien n’empêche de se renseigner. Voilà pour l’histoire ce T.EG non pas erroné mais totalement absent.
Bien amicalement !
Bjr,
Je souhaite un entretien téléphonique afin de convenir vos honoraires dans le cadre d’expertise-etude d’un prêt immobilier (mixte, rachats d’autres credits..), des ses tableaux d’amortissement, de calcul de regarder, repérage d’autres anomalies.
Merci de me contacter
Bonjour, Maître
J’ai contracté en 2015 un prêt immobilier à la banque postale. Nous avons renégocier le prêt en 2012 avec signature d’un avenant. Nous nous sommes aperçus que le taux de période était absent de cet avenant de 2015. Ce taux de période est t’il obligatoire sur les avenants ? Si oui peut t’on engager un recours envers notre banque, svp ?
Merci, Cordialement.
bonjour Maitre
je souhaiterais savoir le l’indication du TAEG est obligatoire dans un avenant de pret immobilier, lorsque le TEG a été modifié suite a une surprime de l’assurance.
en vous remerciant
cordialement
Bonjour
J’ai trouvé une erreur mathematiques dans le calcul des interêt d’emprunt de l’avant derniere mensualité. Ceci sur tout les prêts d’une banque en ligne connue.
L’erreur est faible 0.23€ sur cette mensualité. (À leur bénéfice bien-sûr)
Je suppose un bug informatique., mais c’est dans le tableau d’amortissement des prêts, donc officiel.
Pensez vous que c’est suffisant pour faire une action en passage au taux légal pour seulement 23cts ?
Cdlt
Jaai contracté un prêt immob en 2007 est trop tard pour faire recuperer la difference car je penses que teg errone et en plus du montage euribor et voulais savoir vov honnoraires en cas cas ou l’etude de mon dossier sera concluente merci
bonjour,
Ayant fait un pret en 2008 d’un montant de 167000 euros et taux de 5,45%. je sais que les cinq sont passés en lisant les commentaires. On peut toujours faire une action.
Merci de votre réponse.
Cordialement,
la Cour de cassation affirme le principe que la prescription de 5 ans ne s’applique pas lorsque l’erreur de TEG n’est pas apparente dans le contrat de prêt.Le point de départ de la prescription de l’action en nullité du taux effectif global se situe donc au jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur affectant celui-ci. Donc à compter de l’analyse de votre prêt. Merci de me transmettre votre prêt pour une analyse gratuite. Cordialement
Bonjour . Je me permet de vous contacter car un peu perdu , nous avons contacté la société 2clm qui a rédigé un rapport le 20 octobre 2016 et qui ressort de ce rapport l existence de ce rapport de diverses irrégularités concernant le calcul du teg effectué le crédit mutuel. Donc la société a lancé une procédure pour le remboursement de la somme de 18703 € correspondant à la différence entre le montant des intérêts prélevé au taux contractuel et celui qui aurait été prélevé du taux légal annuel. Donc résultat du jugement pas recevable car nous avons déjà remboursé notre prêt. Depuis 2 ans !! Mais ont nous reproche de ne pas être présent a la dernière audience. Et ont auraient reçu en lettre recommandé un arrangement a l amiable par la banque et refuser en envoyant une lettre recommandé. Mais nous ont étaient au courant de rien pendant 2 ans pas une lettre . Rien sur les audience date lieu et compte rendu . Et a ce jour un huissier viens de nous envoyer un dossier pour payer la somme de 1000 euros a la banque. Comment faire si vos faites appel ou pas ou reprocher a la société et l avocat de nous avoir rien adresser. Merci de nous aider dans nos démarches ou savoir quelle solution seraient la mieux . Bonne fin de journée cordialement
Bonsoir,
J’ai souhaité bénéficier de la baisse des taux d’emprunt immobiliers dans le cadre d’un réaménagement de mon emprunt initial à taux fixe, contracté en 2005. Ma banque (Crédit Agricole) m’a adressé par courriel un avenant qui notifie le nouveau taux convenu et introduit une nouvelle clause concernant l’hypothèse d’un remboursement anticipé.
Le contrat de prêt initial est annexé d’un courrier de la banque stipulant l’exonération du paiement d’une indemnité en cas de remboursement anticipé. En l’espèce, le taux d’intérêt est baissé mais une clause mettant à ma charge le paiement d’une indemnité en cas de remboursement anticipé est ajoutée. Une telle modification est-elle « légale » ? J’ai l’impression qu’il ne s’agit plus « d’avenant » mais d’une procédure en vue de l’établissement d’un nouveau prêt.
A toutes fins utiles, je précise que l’emprunt initial comportait 2 emprunteurs (moi-même et mon époux). Mon époux, non assuré par la banque, est décédé en 2014. Je suis en retraite pour invalidité depuis février 2016 et suis donc seul emprunteur.
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Maître, je suis en train de vérifier le TEG du prêt accordé à mon SCI. Dans l’hypothèse d’une erreur, le taux légal doit être applique en lieu et place du TEG actuel. Mais, GOOGLE dit:
Lorsque le créancier, c’est-à-dire la personne à qui l’argent est dû, est un particulier, le taux d’intérêt légal 2017 est fixé à 4,16 %.
Lorsque le créancier est un professionnel, le taux applicable est beaucoup plus faible : 0,90 %.
Je ne suis pas un professionnel, le prêt a été accordé à une SCI….donc 4.16 ou 0.90?
Cordialement.
JJMazier
Dans votre cas le taux légal est toujours de 0,90 %. Cordialement
Bonjour,
Je suis artisan taxi parisien, j’ai contracté un crédit de 170000 euros en 2011 pour acheter ma licence taxi.
Sur le contrat de crédit c’est écrit que les intérêts sont calculés sur une base de 360 jours… pourrais-je annuler les intérêts de mon crédit ?
Merci
Bonjour, notre offre de prêt ne mentionne pas comment les intérêts sur le capital restant sont calculés. Rien n’indique si c’est sur une annee à 360 ou 365 jours.
Le fait qu’aucune info sur le calcul des intérêts sur le capital restant n’apparaisse dans l’offre , est-ce légale ?
Merci à vous !
Bonjour Maître,
J’ai souscrit un emprunt auprès de la BRED dans le cadre du financement d’un investissement immobilier locatif dont l’offre de crédit acceptée a été émise le 15/10/2010. Les conditions générales annexées stipulent que « les intérêts sont calculés sur une année bancaire de 360 jours ». S’agit-il bien d’une anomalie susceptible de remettre en cause le calcul du TEG ? Dans l’hypothèse où la prescription jouerait, je vous précise que ce concours a fait l’objet d’une renégociation dont l’offre modificative acceptée le 25/04/2015 précise que « cette modification n’apporte aucune novation à ce prêt dont les autres conditions demeurent sans changement ».
Je vous remercie par avance de votre réponse.
Bonjour,
J’ai souscrit un prêt immobilier sur 20 ans en 2005. Il s’agissait d’un taux variable à 3.75% +/-2% avec différé de remboursement de 12 mois.
Je m’aperçois que toutes les révisions annuelles du taux avec communication du nouvel échéancier ne font aucune mention du nouveau TEG.
La banque a transformé début 2016 ce prêt en taux fixe à 1,5% sans aucune communication écrite (j’ai juste reçu par mail le nouveau tableau d’amortissement après sollicitation par téléphone).
Pensez-vous qu’il ait lieu de tenter une négociation?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cher Monsieur,
La banque doit être en mesure de vous présenter le taux d’intérêt appliqué pendant toutes ces années même s’il s’agissait d’un taux variable.
Ne tardez pas pour agir et interroger votre banque.
Cordialement
Bonjour Maître,
Je vous contacte au sujet de l’année lombarde, qui a a priori cours dans les deux prêts immobiliers que j’ai contractés au LCL en 2013. Si j’en crois ce que je lis, je serais en droit de contester la clause d’intérêts et la banque pourrait être contrainte de remplacer notre taux d’intérêts par le taux legal (0,04% en 2013)?
Mon taux conventionnel est révisable, cela a-t’il une incidence sur la substitution du taux légal ?
Enfin, la jurisprudence est-elle vraiment claire en ce qui concerne l’année lombarde ? Quelles sont nos chances d’obtenir gain de cause si nous engageons une procédure ? Nous dépendons du TGI de Thionville (Moselle). Pourriez-vous malgré tout nous envoyer votre devis dans le cas où vous auriez la possibilité de nous représenter ?
En vous remerciant d’avance,
Cordialement,
Emilie
Bjr,
Mon prêt immo date de 2010 avec une renégociation en 2015, y a t il prescription ?
Chère Madame,
Il faut regarder le prêt initial et l’avenant de renégociation de 2015 pour vérifier s’il n’y pas une erreur. J’ajoute par ailleurs que l’erreur n’est pas nécessairement apparente et qu’il est donc nécessaire de procéder à un nouveau calcul du TEG pour la trouver même sur les prêts de plus de cinq ans. Cordialement
Bonjour, mon credit immo commence il y a 7 ans dispose bien de la ligne 360 jours…
J ai fait un rachat de ce credit en juillet 2016. Puis je demander a ma banque de me restituer le trop percu ?
Cordialement
L’erreur est apparente depuis plus de 5 ans. La banque va donc soulever la prescription. Cordialement
Bonjour Maitre,
Nous avons renégocier notre crédit immobilier en juin 2015. Nous avons obtenu un taux de 2.3% sur 177 mois. Nous nous sommes rendu compte que le TEG indiqué dans cet avenant est de 2.33%. La banque a intégré uniquement les frais d’avenant de 400 euros. La banque n’a pas intégré dans le calcul du TEG l’assurance groupe. Pourtant elle l’a bien intégré dans le cout total du crédit qui est indiqué sur cet avenant ainsi que dans le nouveau tableau d’amortissement. Nous avons contacté notre banquier , qui nous a affirmé que c’est normal. D’autres personnes nous disent que la banque aurait du intégrer l’assurance groupe. Je ne sais pas trop quoi en penser.
Pourriez-vous, s’il vous plait, nous dire si la banque a fait une erreur, ou si dans le cas d’un avenant, la banque n’a pas l’obligation d’intégrer l’assurance groupe dans le calcule du TEG.
En vous remerciant d’avance pour votre aide
Cordialement
Anne
bonjour, je souhaiterai connaitre vos honoraires pour une verification de mon contrat de pret immobilier au niveau du TEG qui date de 2013.
Cordialement.
Bonjour, j’aimerais savoir si mon prêt qui date d’un peut plus de 9 années, et il y à une erreur sur le calcul sur l’année lombarde. Y a t’il prescription ? Après 5 ans pour la banque.
Bonjour,
J’ai signé un contrat de prêt immobilier en février 2011. Il est écrit clairement : <>.
J’ai contacté ma banque (téléphone, courrier,mail) et le siège (courrier) demandant la nullité de la clause d’intérêts de mon prêt immobilier. La réponse à chaque fois, c’est que le calcul des intérêts est conforme à la réglementation et a la jurisprudence. J’ai moi-même fait référence à l’arrêt de la cour de cassation du 17 juin 2015(pouvoir 14_14226), mais visiblement, la banque fait la sourde oreille. J’ai saisie le Médiateur au début décembre 2015, qui m’a répondu en février 2015 que mon préjudice n’était pas avéré. Et au final le délai de 5 ans est dépassé, et peut-être que la banque a réussi sa manœuvre. Ma question est de savoir si réellement ce délai est passé, et s’il ne faut pas tenir compte plutôt de ma réclamation de septembre-octobre 2015 qui est encore dans ce délai de 5 ans ?
Merci
Bonjour, serait il possible d’examiner l offre de pret car en effet je me suis aperçu qu’il était calculé sur la base de 360 jours et non 365 jours donc ma question est simple qu’est ce que je suis en droit d’obtenir sachant que j’ai un taux fixe sur 7 ans puis c est un taux révisable , est ce que je suis en droit d’obtenir le remboursement des intérêts depuis 2014 environ 10400 euros que j ai versé jusqu à aujourd hui car c est la date de Loffre de pret et obtenir le taux légal à 1,01 qui si je me trompe pas est le taux légal en 2016 merci d’avance
Maître bonjour,
Harcelé par le crédit social des fonctionnaire pour un prêt de 3500 euros , dont les mensualités ont toutes été payées régulièrement et terminées depuis mars 2016 , depuis 2014 je subis une avalanche de courriers de relance pour des sommes fluctuant de 17 euros à 450 euros. Malgré de nombreux courriers tant en lettres ordinaires que recommandées avec AR je viens d’être averti de mon inscription au FICPI de la BF . Je n’en peux plus et envisage une action en justice et faire vérifier l’exactitude du TEG pour étoffer mon dossier .
Qui peut procéder à cette vérification et quel coût ?
Merci
Recevez mes salutations
Je demandai au crédit foncier de renégocier mon prêt immobilier. la banque a dit non. J’ai un taux fixe de 4,65%. Parce que la banque ne veut pas renégocier? Que puis-je faire?
Mercie
Bonjour J’aurais une question Est ce que le fait que sur mon prêt il soit marque que le teg ne tiens pas. Compte Des intérêt intercalaire de la prime de raccordement d’assurance et le cas échéant Des primes d’assurance de la phase De préfinancement peut être un motif ? Sachant que mon prêt à était compté sur 360 jours ? Cdt
Bonjour,
Nous avons souscrit en aout 2010 un pret à 3,25 % (taux nominal), 3,93% (teg). Suite à la perte d’emploi de mon conjoint, nous avons demandé un report d’échéances, durant lequel nous n’avons payé que les intérêts et l’assurance. Sur l’avenant il est indiqué un teg de 3,25%. Est-ce normal ? Si non, quelles incidences peut-il y avoir ?
Merci d’avance de vos réponses.
j’ai signé un contrat de rachat de prêts à la consommation. Le taux d’intérêt appliqué était de 10,50% et le TEG 11,02%. Par téléphone, un mois après avoir signé le contrat, coup de téléphone de la société de crédit m’informant que le taux de crédit a baissé: 10,49%. Je n’ai jamais signé le nouveau contrat de prêt à 10,49%. J’ai fait un remboursement par anticipation et aujourd’hui, la société de crédit me cherche des poux et m’envoie l’huissier car elle me réclame 1200 euros car elle se base sur le nouveau tableau d’amortissement et le nouveau contrat que je n’ai jamais signé. J’ai demandé qu’on me fournisse ce contrat mais pas de réponse. Que puis je faire?
Bonjour, quels sont vos tarifs pour 2 dossiers de prêt immobilier pour vérification des teg éventuellement erronés ? Cordialement Céline Germond
Bonjour Maître
Quel est le taux intêret pris réellement en compte par les juges .
Celui des conditions financières ou celui du Notaire.
4, 71 sur le contrat
4,75 sur l’acte
Merci
Sincères salutations
Cher Monsieur,
Il faudrait que j’analyse vos documents car je ne comprends pas que le taux de l’offre de prêt soit différent du taux d’intérêt mentionné dans l’acte notarié !!?? Il y a manifestement une erreur du notaire. Cordialement
bonjour,
quels sont vos honoraires svp pour mener à terme un recours contre la LCL, qui prévoit l’année lombarde dans mon prêt immobilier contracté en septembre 2015.
Cordialement,
Le TEG de mon prêt est le meme que le taux d’interet
est ce normal ?
Non ce n’est pas normal, le TEG doit reprendre tous les frais nécessaires : courtier, assurances, garantie, etc… Cela veut dire si c’est le cas que le TEG de votre prêt est manifestement erroné. Merci de me transmettre votre offre de prêt que je vérifie cela. Cordialement
Bonjour Maître,
J ai fait racheter en oct 2015 un prêt immobilier souscrit en sept 2005. A cette occasion je me suis aperçu que les frais de garantie (hypothèque) était calculés à 0€.j ai demandé au notaire de l époque, la facture de ces frais de garantie élevés à 2300€.
Je suis passé par le mediateur Cic,qui ce dernier m a répondu que ma contestation était prescrite.
Pensez vous cher Maître que c est vraiment le cas?
Si au contraire vous pensez que cela n est pas le cas,
Voulez vous qu on se rencontre pour analyser mon dossier, et au cas échéant déterminer ensemble le
Le coût de vos honoraires pour la procédure intégrale.
L enjeu est de 63000 €.
Dans l attente de votre retour, veuillez agréer cher Maître mes sincères salutations.
Laurent Bensoussan
Cher Monsieur,
La question est de savoir si vous êtes un emprunteur averti ? Cordialement
bonjour
je viens de faire un rachat de prêt immobilier chez la société générale
j’ étais au crédit agricole de puis mon crédit en 2007.
qu ‘en est il des TEG dans ces 2 cas ?? il n’y a aucun mention précise sur mes contrat
dans l ancienne banque j avais un prêt PASS ( accession sociale) et aujourd’hui hui à la société générale avec un » prêt immobilier à taux fixe »??
merci d avance et bonne année !
Bonjour
nous avons 2 prets, pouvez vous nous annalyser ces 2 prets professionnels
nous indiquer le tarif
cordialement
SCI PAR
Bonjour,
Mon offre de prêt ne mentionne pas la base annuelle sur laquelle le TEG est calculé (360 ou 365 jours). Le document parle uniquement de « taux d’intérêt annuel » sans plus de précisions.
Dois je considérer que le document est susceptible d’être remis en cause devant une juridiction?
Par ailleurs, en cas de contestation qui aboutit, quid si le taux legal en vigueur est supérieur au TEG annulé?
Merci
Bonjour,
Une banque concurrente m’a racheté un crédit auprès d’une autre banque. Je note plusieurs omissions :
1. le montant de l’indemnité de remboursement anticipé n’a pas été comptée dans le TEG
2. le TEG est indiqué en montant annuel et non mensuel, or je rembourse mensuellement.
Ces 2 omissions sont t’elles contestables ?
Bonjour Maître
J’ai souscrit un crédit immobilier à Grenoble, après analyse du crédit par un expert, il s’avère que TEG est erroné non pas dans le prêt initial mais sur l’avenant, intervenu à posteriori et qui ne vaut pas novation. L’erreur est dû à la non intégration du coût de l’assurance déléguée.
Est il envisageable d’invoquer cette erreur sur le TEG présente sur le seul’avenant, pour lancer une procédure et obtenir la substitution du taux conventionnel par le taux légal ?
Merci par avance.
Bonjour Maître,
J’ai souscrit un prêt immobilier accepté et signé le 07/06/2011.
L’offre de prêt de fait pas apparaître le taux de période.
Me confirmez-vous que relève bien d’un manquement aux obligations contractuelles de ma banque (Crédit Agricole) ?
Si oui, dans quelle mesure puis-je obtenir le remboursement des intéréts payés et de l’application du taux en vigueur soit 0.38% en 2011 ?
Ce type d’erreur est-il systématiquement reconnu et les banques sont-elles systématiquement condamnées à appliquer les mesures citées ci-dessus ?
Vous remerciant pour votre retour.
Bien cordialement.
Bonjour,
Mes parents ont contracté un prêt au lcl dans les années 2004 y a t il prescription?
Cordialemen
Bonjour
Un recours est-il possible, au titre de l’année lombarde ou d’un TEG erroné, après rachat anticipé d’un crédit ?
En clair, je suis en train de racheter le crédit de mon habitation principale (débuté en 2004, pour 20 ans) et souhaitais vous faire expertiser une possible requalification du taux du crédit mais je me demande s’il existe un délai de prescription …
Dans l’attente de votre réponse
Bonjour, j’ai fait étudié 3 dossiers dont 2 ont un TEG erroné (j’ai les rapports en ma possession). Je souhaite savoir si vous avez l’habitude de plaider ce genre de dossier, et quels sont vos honoraires ? Y-a-t-il des honoraires de résultat ? IS oui, combien ?
Je reste à votre disposition au 0781164067
Cordialement
Mme Karsenti
un crédit à un professionnel dont les intérêts sont calculés sur 360 jours an est-il légal. Sera-t-il laissé financièrement.(durée du crédit 28ans
cordialement
Bonjour Maître,
Nous avons contracté un prêt immobilier en septembre 2007. Les frais liés au fonds de garantie n’ont pas été intégrés dans le TEG stipulé.
Après avoir signalé à notre banque son TEG erroné, celle-ci nous répond que nous sommes sous le coup de la prescription car nous pouvions, nous profanes, déceler l’erreur à la seule lecture du contrat de prêt qui indique un montant à 0 sur la ligne « prise de garantie » alors qu’en bas de page, le montant d’abondement au fonds de garantie est indiqué.
C’est par le biais d’une association que l’erreur dans le TEG nous a été révélée en 2015.
En tant que profanes (non professionnels et assistante de Direction et chef de chantier dans le BTP), étions-nous sensés connaître les éléments constitutifs du TEG ?
D’autre part, l’application du taux légal doit elle se faire sur le taux annuel de chaque année depuis 2007 ou sur celui en vigueur au moment de la signature du contrat de prêt ?
Merci pour vos réponses.
Pascale
Cher Maître,
Suite à la lecture de votre article j’ai pu déterminer que mon crédit immobilier était sur une base de 360 jours (et non 365). J’ai signé mon contrat en juillet 2013 pour un montant de 800.000€ et il me reste encore à payer 708.000€.
J’ai pris contact avec ma banque avant cette découvert et elle ne voulait pas renégocier le crédit qui est à 3,66% sur 15ans.
Puis-je lancer contre elle une poursuite afin d’obtenir une baisse de mon taux ou la substitution au taux d’intérêt légal ?
Je vous remercie pour l’aide que vous pouvez m’apporter.
Bien cordialement,
Bonjour Maître,
Nous avons souscrit un prêt immobilier en 2011, après vérification de mon contrat immobilier il est indiqué dans un paragraphe que les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû, au taux d’intérêt sur la base d’une année bancaire de 360 jours !
En dessous de ce paragraphe, on nous indique que le coût total du crédit et le taux effectif global ne tiennent pas compte des intérêts intercalaires.
1ère question,
A la découverte de cette information de sanction bancaire sur la durée, peut on considérer que la banque a fait une erreur sur le contrat ?
2ème question,
Que veut signifier le 2ème paragraphe cité ci dessus ?
Merci par avance de votre retour.
Bien à vous
Bonsoir,
J’aimerais faire vérifier mon offre de pret immobilier pour m’assurer de sa régularité. Effectuez-vous cette prestation et pour quels honoraires svp ?
quels sont vos honoraires nets pour traiter une affaire sur le TEG merci
lors de la renégociation de mon prêt immobilier en décembre 2014 ma banque le Crédit agricole IDF m’a obligé à souscrire 2 parts sociales à 15€ pour l’octroi de celui ci or sur mon contrat de prêt ce montant ne figure nulle part
retrancription des montants de l’offre du prêt 167300€ sur 96 mois assurance 0,39% par tête emprunteur et coemprunteur intérêts du crédit 2,4%= 13249,77
coût de l’assurance = 5218,56
frais de réaménagement = 300€
frais fiscaux = 0 €
coût du crédit = 18768,33€
TEG = 3,37 % l’an
TEG en fonction de la périodicité mensuelle = 0,26 %
95 échéances de 1517,28 €
1 échéance de 1517,45 €
Mes questions : l’établissement préteur est il en faute si oui quel sont mes recours ?
Votre cabinet est il compétant dans ce genre de litige?
Merci
bien cordialement
Cher Monsieur,
Oui mon cabinet est compétent pour traiter ce genre de litige surtout si les frais facturés ne figurent pas dans le TEG de l’offre ou de l’avenant de renégociation de votre prêt immobilier. Vous devez néanmoins avoir la trace quelque part de cette souscription de parts sociales et du débit correspondant. Il conviendra donc de m’adresser vos documents pour les faire analyser. Bien cordialement
Bonjour Maître
J’ai signé un avenant en 2014 à mon crédit immobilier ou il y a omission du taux de période . Le crédit initial à été signé en Janvier 2005 . Y a t’il prescription ? Puis je demandé la nullité des taux d’intérêt pour une omission du taux de période pour un avenant ? Merci .
Bonjour,
Nous avons contracté un prêt immobilier en 2008 pour l’acquisition d’un appartement.
En 2014 nous avons déménagé, et de ce fait, nous avons remboursé notre emprunt.
Pensez-vous que nous pouvons engager des démarches de substitution de TEG par un taux d’intérêt légal pour un prêt immobilier remboursé par anticipation ?
Oui dans les cinq ans mais cela nécessite d’examiner le prêt remboursé par anticipation. Bien Cordialement
Bonjour,
– Le TEG mentionné par ma banque est de 4,66 % avec un taux de période (mensuel) de 0,38 %. Ces 2 valeurs sont-elles compatibles?(0,38 x 12 = 4,56).Si non peuvent-elles donner lieu a contestation ?
Une différence de 0,1 exactement peut-elle être retenue par les juges ?
– Il est fait mention de « frais de constitution des garanties (estimation) : 1550 € ».
Les frais que j’ai effectivement réglés a posteriori, dont le montant est différent, peuvent-ils être pris en compte pour contester le taux ?
Merci de m’ôter de ces doutes.
Bonjour Maitre,
Avant de trenter de négocier avec la Bnp un prêt immobilier de 250 000€ accordé en janvier 2006, je souhaiterai votre conseil afin de vérifier le contrat de prêt et le plan de remboursement, lequel n’indique pas de TEG.
Le TEG indiqué dans le contrat de prêt ne précise pas non plus la prise en compte des frais notariaux et d’assurance incendie.
Pouvez vous m’indiquer le coût de votre intervention pour assurer la vérification de ces éléments et obtenir la certitude d’un éventuel préjudice.
Bien cordialement
Bonjour Maître,
J’ai souscrit un prêt immobilier dont l’offre est datée du 4/6/2010. La banque avait pris du retard et nous a fait signer dans ses locaux le 17/06/2010 des offres antidatées au 4/6/2010 Nous avons la preuve écritecar le banquier nous avait laissé l’e-mail interne daté du 17/6 expliquant comment antidater les offres. De plus, l’offre de prêt comporte un taux de préiode qui est le taux du prêt / nb périodes en l’occurence 0.65% pour un prêt immobilier à 2.60% avec échéance trimestrielle. Le TEG annuel est bien indiqué et est correct (2.95727%) mais le taux de préiode indiqué est 0.65%.
N’ayant pas eu d’autre choix, nous avions antidaté les offres. aujourd’hui je voulais renégocier le crédit mais la banque refuse. Pouvant apporter la preuve que la banque m’a fait antidater les offres, quelles sont les conséquences pour elle et moi? D’avance merci de votre réponse (si j’ai bien compris, il y a une prespricption après 5 ans, c’est donc dans 15 jours pour moi…) Merci d’avance
Bonjour Maître,
J’ai signé un emprunt immobilier en 2001 que je rembourse toujours.
Ma question est : suis-je encore dans les temps pour engager une procédure envers ma banque
Merci d’avance
Chère Madame,
En cas d’octroi d’un crédit à un consommateur ou à un non professionnel, la prescription de l’action en nullité de la stipulation de l’intérêts conventionnel en raison d’une erreur affectant le TEG ne court qu’à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait du connaître cette erreur. Il est donc indispensable d’analyser les clauses de votre prêt immobilier pour vérifier si l’action n’est pas prescrite. Le point de départ de la prescription n’est donc la date de la convention que lorsque l’examen de sa teneur permet, même à un « non professionnel » de constater l’erreur. Bien Cordialement
Bonjour,
J’ai rendez-vous avec ma banque (société générale), le 23 mai, pour renégocier mon prêt immobilier souscrit en 2007.
Je souhaiterai savoir si mon offre de prêt comporte une ou des erreurs non couvertes par la prescription quinquennale.
Par avance merci de votre aide.
Maître Pierre bonjour,
concernant l’annulation de la stipulation d’intérêts est il vrai qu’une fois que la décision de substitution de taux contractuel par le TIL a été validé par le tribunal, nous pouvons demander à la banque de nous verser les intérêts déja échus et d’appliquer le nouveau sur les échéances à venir ?
Exemple : j’ai un prêt de 20 ans de 100 000 € avec 40 000 € dintérêts
au moment de la décision j’ai déja payé 20 000 €d’intérêts .
Pour appliquer la décision du tribunal je souhaite récupérer ses 20 000 € déja échus et les 20 000 € suivant sur mes mensualités à venir.
merci par avance de votre réponse.
Bonjour,
après rénégociation de mon crédit immobilier, j’ai signé un avenant sur lequel n’apparait pas le teg de période. Est-ce une faute de la banque ?
Merci.
Cher Monsieur,
Le taux de période permet de calculer le TEG.
L’article R 313-1 du code de la consommation dispose expressément que le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires. Le taux de période et la durée de la période « doivent être expressément communiqués à l’emprunteur ».
Ainsi, l’absence de mention du taux de période dans votre prêt provoque la nullité relative du taux d’intérêt conventionnel. Attention : si vous souhaitez invoquer en justice l’irrégularité de la mention du taux effectif global dans cet avenant, au motif de l’absence d’indication du taux de période, prévu à l’article R 313-31 du code de la consommation, il faut d’abord vérifier que vous êtes toujours dans le délai de cinq ans pour agir.
La banque invoquera l’irrecevabilité de votre action en nullité de la stipulation contractuelle d’intérêts, exercée plus de 5 ans après la date de signature de l’avenant en application de la prescription quinquennale de l’article 1304 du Code civil.
Je reste à votre disposition.
Mon Cher Confrère,
Ne pensez-vous pas que, pour les avenants des prêts immobiliers, l’article L.312-14-1 du code de la consommation dispense la banque de faire figurer dans l’avenant le taux de période ?
Maitre Pierre bonjour,
Vous évoquez l’article L312-14-1 du C. Conso qui dispenserait la banque de faire figurer un taux de période sur un avenant. Comment la banque pourrait-elle calculer un TEG sans calculer un taux de période ? Les textes indiquent que le TEG est proportionnel au taux de période.
Bonjour Maître,
Je partage le questionnement de votre confrère Maître BLANC à savoir :
» Ne pensez-vous pas que, pour les avenants des prêts immobiliers, l’article L.312-14-1 du code de la consommation dispense la banque de faire figurer dans l’avenant le taux de période ? »
Pourriez-vous nous donner votre point de vue sur l’obligation ou non par la banque de faire figurer ce taux de période dans le cas d’un avenant ( dans l’hypothèse où celui-ci a fait l’objet d’une renégociation du TEG annuel avec modification de la durée d’emprunt).
Bien cordialement
Bonsoir,
j’ai contracté un prêt immobilier en 2011 (un rachat de prêt plus exactement). Suite à une renégociation fin 2013, j’ai signé un avenant sur lequel n’apparait pas le TEG de période, est-ce une faute de la banque ?
Je vous remercie par avance de votre réponse,
Stéphane Chislard
Bonjour,
Votre article clair et précis m’a permis de découvrir que notre crédit immobilier était convenu sur une base de 360 jours (et non 365). Cette information est écrite en tout lettre sur le contrat.
Le montant du capital restant dû s’élève à 90 000 euros.
Pensez-vous qu’il serait judicieux de tenter une négociation du taux d’intérêt en soulevant à la banque l’irrégularité du prêt ?
Et en cas de refus de sa part, est-il envisageable d’instaurer contre elle une poursuite pour la substitution au taux d’intérêt légal ?
Merci beaucoup.
Plusieurs observations :
– vous ne pouvez pas « forcer » la banque à renégocier votre prêt immobilier ;
– la renégociation vous permettra de réduire le montant du taux d’intérêt au taux du marché (2 %) pour le solde restant à payer ;
– dans le cadre d’une procédure en annulation de taux d’intérêt, le résultat est différent : là la banque vous verse la différence entre les intérêts calculés au taux légal et les intérêts au taux contractuel depuis la signature du prêt.
Et pour les sommes restant dues, elle seront calculées sur le taux légal qui est actuellement de 0,93 %…
Je vous laisse donc entrevoir les possibles bénéfices de cette procédure, s’il s’avère effectivement, après analyse du prêt, qu’il y a une erreur de TEG dans votre prêt.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous souhaitez en discuter.
Bonjour Maître,
Vous indiquez qu’en cas de TEG erroné la banque serait condamné à rembourser la différence entre intérêts perçus et les intérêts calculés au taux légal ? Puis pour les échéances le taux légal de 2015 (0.93 %) serait appliqué. Permettez moi de vous poser deux questions :
1- pour les intérêts passés quel taux d’intérêt légal retenir ?
2- pour l’avenir le taux à prendre est-il celui de l’année de l’assignation ou alors celui de la date de la décision ?
Merci de vos précisions.