Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?
De nombreux montages associent prêt immobilier, le plus souvent in fine, et affectation d’un contrat individuel de capitalisation ou d’assurance vie souscrit par l’emprunteur, en garantie du remboursement.
L’emprunteur compte sur le rendement du placement pour rembourser le crédit à l’échéance, de sorte qu’en cas d’insuffisance de valeur de la garantie, l’opération devient pour lui financièrement très périlleuse.
Le risque financier n’est pas souhaité, mais en quelque sorte subi par l’emprunteur, puisque ce montage répond à une stratégie d’optimisation fiscale.
Lorsque cet aléa financier se réalise, par le constat d’une perte rendant impossible le remboursement à terme du prêt in fine, l’emprunteur tente d’éviter les conséquences qui en résultent, soit en plaidant une cause d’anéantissement du montage lui permettant de revenir au stade initial, soit en agissant sur le terrain de la responsabilité civile de la banque pour défaut de conseil ou de mise en garde.
Pour celui-ci le préjudice était constitué par la perte de chance de contracter un prêt immobilier amortissable pour le financement du solde du prix du bien immobilier, dont le montant et donc le coût aurait été moins élevé puisqu’elle aurait pu financer directement une partie du prix d’acquisition par la somme qu’elle a investi dans le placement proposé à titre de garantie du prêt in fine.
Quand peut-on engager la responsabilité de la banque dans un prêt in fine ?
En temps normal, le point de départ du délai de prescription d’une action pour défaut de mise en garde se situe au jour de la conclusion du prêt.
Mais il s’agit aussi de la date à laquelle le dommage a été révélé à l’emprunteur donc au moment de remboursement du capital prêté.
La Cour de cassation rappelle une règle déjà consacrée : « Le délai de prescription de l’action en indemnisation [du] dommage commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face ».
(Cass. com., 6 mars 2019, n° 17-22668)
Lorsque le prêt est in fine, l’emprunteur doit payer les intérêts du prêt selon un échéancier déterminé.
Le capital est exigible quant à lui en une fois à la fin de la période de paiement des intérêts.
L’article 2224 du Code civil conduit à situer le point de départ du délai de la prescription au jour où l’emprunteur prend conscience qu’il ne pourra rembourser l’échéance finale.
Lorsque le prêt est in fine, le point de départ doit être situé au jour de l’échéance du capital car c’est à ce moment que l’emprunteur s’aperçoit de sa défaillance.
C’est en effet à ce moment que la violation du devoir de la banque est révélée à l’emprunteur.
Il serait équitable d’avancer le point de départ à la date à laquelle l’emprunteur prend conscience qu’il ne pourra pas honorer la dernière échéance du prêt constituée par le capital.
Finalement, lorsque le prêt n’est pas amortissable, plus l’emprunteur se rapproche de l’échéance finale, plus il prend conscience de son incapacité à la payer et donc que le prêt est inadapté et excessif.